Inteckningar för hypotekslättnad och lån modifiering du bör se upp för
Johnsons överlämnade ivrigt avgiften, men företaget ringde dem aldrig tillbaka. Verksamheten som sa att det skulle hjälpa dem var bara en ekonomisk bedrägeri för att få sina pengar.
Den här berättelsen är fiktiv - men problemet som den beskriver är väldigt verklig. Det finns massor av hypotekslamningar där ute, som hämtar hundratals eller till och med tusentals dollar från människor som kämpar för att rädda sina hem. De lovar att hjälpa husägare att refinansiera, förhandla med sina långivare eller använda något juridiskt trick för att komma ur sin befintliga inteckning. Men allt de egentligen gör är att ta pengar från fickorna på dem som har minst råd med det och lämnar dem i sämre form än någonsin.
I januari 2018 skickade Federal Trade Commission (FTC) återbetalningskontroller till 862 offren för ett inteckningssystem som debiterade dem $ 2.500 till $ 3.500 för "tjänster" som inte gjorde något för att hjälpa dem. Detta var bara ett av de hundratals ärenden som väckts mot leverantörer av falska inteckningslån under de senaste åren, och det finns troligen många fler som aldrig har väckts till rättegång.
Hur svindlare hittar offer
Inteckningslam bedrägerier på desperata människor som försöker rädda sina hem från avskärmning. Scammers har flera trick för att hitta hushållare i problem. Dessa inkluderar:
1. Kontrollera aviseringar
Scammers söker meddelanden om avskärmning i tidningar och online eller går igenom filer på lokala myndighetskontor. De skriver ner husägarnas namn och kontaktar dem direkt med ett erbjudande om "hjälp".
2. Inriktning på specifika grupper
Vissa bedragare fokuserar på medlemmar av specifika religiösa eller etniska grupper. Under 2016 avslöjade FTC en grupp bedragare i södra Kalifornien som preyade på spansktalande husägare. Företaget gick även så långt som att anställa spansktalande säljare för att kontakta husägare och vinna sitt förtroende.
3. Canvassing hela kvarter
Scammers fokuserar ofta sin uppmärksamhet på ett visst grannskap - till exempel en där det redan finns massor av hus till salu eller avskärmning. De går runt i grannskapet och delar ut broschyrer eller visitkort som erbjuder sina så kallade tjänster och kanske till och med går från dörr till dörr för att prata med husägare personligen.
4. Att efterge sig andra
Vissa bedragare lurar husägare genom att hävda att de kommer från deras nuvarande bank- eller hypoteksföretag. De erbjuder att hjälpa dem att refinansiera eller ändra sin inteckning men berättar för dem att de måste börja skicka sina inteckningar till en annan adress. Naturligtvis kommer dessa betalningar inte riktigt till banken.
5. Bredbaserad reklam
Ibland stör inte bedragare att spåra oroliga husägare att rikta in sig på. Istället tar de ett bredbaserat tillvägagångssätt och lägger upp annonser där många människor - inklusive husägare som behöver hjälp - kommer att se dem.
Dessa annonser kan finnas i lokala tidningar, på TV och radio eller online. Svindlare kan också lägga ut flygblad på telefonstolpar, vid busshållplatser och på medianband på motorvägen.
Vad bedragare lovar att göra för dig
Scammers erbjuder att hjälpa nödställda husägare på olika sätt, alla falska. Här är några av de saker de kan lova att göra:
1. Förhandla med din långivare
Scammers erbjuder att förhandla med banken på dina vägnar för att hjälpa dig att refinansiera eller ändra ditt hemlån och sänka dina betalningar. Ibland påstår de att ha "speciella relationer" med banker som hjälper dem att få lägre räntor eller snabbare godkännande. De kan också råda dig att inte kontakta långivaren själv eller prata med en advokat eller annan kreditrådgivare.
2. Utför en kriminalteknisk revision
Vissa bedragare fakturerar sig själva som kriminaltekniska lån, hypotekslån eller "förhindrande av avskärmning". I utbyte mot en avgift erbjuder de att låta en advokat eller annan expert gå över dina inteckningspapper för att se om din långivare har brutit några lagar.
De hävdar att detta kommer att hjälpa dig att undvika avskärmning, få godkännande för en lånemodifiering, sänka din lånepost eller kanske till och med gå helt ur lånet. Ibland genomför de till och med denna ”revision” som utlovats.
Tyvärr finns det inga belägg för att genom att göra en kriminalteknisk revision faktiskt hjälper dig att få ett lån modifiering eller någon annan typ av affär från en långivare.
3. Stämma din långivare
Vissa hypoteksledare, som de i Kalifornien 2016, påstår sig vara advokater eller företrädare för ett advokatbyrå. De erbjuder för att hjälpa dig stämma din hypotekslångivare eller gå med i en klasserådesdräkt.
Det finns federala lagar som gör att du kan stämma en hypotekslånare över misstag i dina lånedokument, men det finns ingen garanti att du kommer att vinna, även med en riktig advokat. Och även om du vinner en rättegång har din långivare fortfarande ingen skyldighet att sänka dina betalningar för att göra dem mer överkomliga.
4. Anslut dig till statliga stödprogram
Bolånelättnadssvindel erbjuder ibland att lära dig om statliga program som hjälper husägare att refinansiera sina hem eller ändra villkoren för sina hemlån.
Dessa program finns, men du behöver inte anställa någon för att hjälpa dig använda dem. Du kan få all hjälp du behöver gratis på regeringens webbplats Making Making Affordable (MHA) eller genom att ringa 888-995-HOPE (4673). MHA-programmet erbjuder inte längre hjälp med att refinansiera eller ändra lån, men det erbjuder fortfarande gratis rådgivning och hjälp för husägare när det gäller att hantera hypotekslångivare.
5. Hjälper dig att arkivera för konkurs
Andra bedragare erbjuder att hjälpa dig ansöka om konkurs för att gå ut med att betala av din inteckning. Ansökan om konkurs för kapitel 7 kommer att stoppa en hemavskärmning tillfälligt, men det kommer inte att rädda ditt hem, som du måste sälja för att betala av dina skulder. Ett kapitel 13-konkurs kan tillåta dig att behålla ditt hem, men det kommer inte att annullera din skuld till banken; det kommer bara att omstrukturera det.
I båda fallen behöver du inte en advokat eller någon annan för att hjälpa dig ansöka om konkurs. Du kan göra det själv med hjälp av formulär som finns tillgängliga på U.S. Courts webbplats. Och det är inte en snabb eller enkel fix; det är en lång, komplicerad process som tar flera månader och har sina egna negativa återverkningar. Om du har en konkurs på din post sprider du din kreditpoäng, vilket kommer att göra det svårare att köpa ett hem eller en bil i framtiden och till och med kan skada dina chanser att få ett jobb.
6. Bli din nya hyresvärd
En av de farligaste bedrägerierna är "hyr att köpa" -bedrägeri. Svindlarna berättar att om du överlåter ditt hus till dem kan de använda deras goda kreditbetyg för att refinansiera det till en lägre ränta. Du kan fortsätta bo där som hyresgäst medan refinansieringen går igenom och sedan köpa tillbaka den efteråt.
I verkligheten springer svindlaren antingen med pengarna och ersätter då det nya lånet eller, ännu värre, höjer hyran tills du inte har råd längre, vid vilken tidpunkt han avvisar dig. Hursomhelst har du tappat ditt hem och du är fortfarande lika mycket åt din riktiga hypotekslånare som du gjorde tidigare.
7. Sälj ditt hus åt dig
Andra bedragare kan säga att de kan hitta en köpare till ditt hus om du överlämnar gärningen till dem och flyttar ut. De lovar att betala en del av vinsten när huset säljer. Naturligtvis, vad de verkligen gör är att hålla huset och hyra ut det, utan att ha ett hem - och fortfarande på kroken för hypotekslånet.
8. Köp ditt hus
Vissa bedragare följer ditt hus, inte dina pengar. De kommer att erbjuda att köpa det från dig, men till ett mycket lägre pris än det är värt.
Det kan tyckas som det är värt det att bli av med dina inteckningsproblem, men att sälja huset frigör dig inte från din inteckningskuld. Du måste fortfarande betala tillbaka vad du är skyldig till banken, och du har inte längre en chans att sälja huset för dess verkliga värde.
Hur bedragare får pengar från offer
När svindlarna har sina offer på kroken får de pengar från dem på olika sätt. Det vanligaste är att ta ut en förskottsavgift för en kriminalteknisk revision eller någon annan falsk juridisk tjänst. Dessa avgifter kan löpa hundratals eller till och med tusentals dollar. När svindlarna har sina pengar slutar de helt enkelt att returnera offrets samtal.
Scammers tjänar också pengar genom att samla in hyror eller inteckning betalningar från sina offer. Några av dem övertalar sina offer att börja betala inteckning direkt till dem, snarare än till banken, medan de ”förhandlar” med långivaren. Efter några månader försvinner de med pengarna och lämnar offren längre bakom sina riktiga inteckningar än tidigare.
I vissa fall tar bedragare inte bara pengar från sina offer; de stjäl faktiskt sina hus. De får ägaren att skriva under gärningen och lovar att antingen omförhandla lånet och sälja det tillbaka till ägarna eller sälja det till någon annan och dela pengarna. Istället behåller de huset, sparkar ut de ursprungliga ägarna och säljer eller hyr det till någon annan.
Con artister har till och med varit kända för att lura människor att skriva under sina hus utan att veta det. I en "bete och switch" -bedrägeri får du en bunt papper att skriva under som en del av refinansieringsprocessen. Dold i stacken finns dock en form som överlämnar titeln till ditt hus till bedragare. Om du inte läser varenda tidning noggrant innan du undertecknar det, kan du tappa ditt hem innan en avskärmning ens påbörjas.
Skydda dig mot hypotekslam
Om du har problem med din inteckning kan du bli lite desperat. När svindlar med inteckningslån kommer med sina falska löften är det alltför lätt att ta tag i denna "livlinje" utan att verkligen leta efter vad det är kopplat till. När du inser att det är mer ett ankare än en livräddare är svindlarna länge borta med dina pengar.
Nyckeln till att undvika bedrägeribekämpning är att informeras och se ut. Känn dina rättigheter när du handlar med ett advokatbyrå eller något annat företag, och var uppmärksam på varningsskyltar om ett bedrägeri. Och även om ett erbjudande ser ut som legitimt, ta några grundläggande försiktighetsåtgärder för att skydda dig själv och ditt hem i fall det skulle visa sig vara ett bedrägeri.
Känn dina rättigheter som husägare
2010 offentliggjorde FTC sin hypoteksbiståndsregel (eller MARS-regel) för att skydda hushållare från hypotekslam. Enligt denna regel kan ett företag som lovar lånassistans inte ta ut några avgifter från dig förrän efter det har fått de resultat som det lovade. Även om du går med på att acceptera ett företags hjälp behöver du inte betala ett öre förrän du har fått och accepterat ett skriftligt erbjudande om hypotekslättnad från din bank.
MARS-regeln kräver också att företag tillhandahåller några grundläggande fakta i sina annonser och telefonsamtal. De måste avslöja att de inte arbetar för regeringen eller din hypotekslånare och att varken regeringen eller din långivare på något sätt har godkänt sina tjänster. De måste också varna dig för att din långivare kanske inte går med på att ändra ditt hemlån.
Dessutom kan företaget inte lagligt säga att du ska sluta prata med din hypotekslånare. Du bör alltid känna dig fri att handla direkt med din bank och se vilka alternativ den har att erbjuda. Företaget kan råda dig att sluta göra hypoteksbetalningar, men det måste också varna dig om att detta kan skada din kredit och eventuellt leda till att du förlorar ditt hem.
MARS-regeln ställer också några krav för advokater som erbjuder hypotekslättjänst. De kan ta ut en avgift på förhand men bara om de tillhandahåller en verklig tjänst på ett sätt som uppfyller alla statliga etiska regler. Alla pengar du ger dem måste gå till ett kundförtroendekonto och de kan bara ta ut dem när de har slutfört en tjänst. De måste också meddela dig när de gör ett tillbakadragande.
Hur man upptäcker en bedrägeri
I allmänhet är alla företag som försöker ta ut en avgift för hypotekrådgivning, ett lån modifiering eller andra typer av inteckning lättnad är troligtvis en bluff. De få program som verkligen kan hjälpa nödställda husägare, som MHA-programmen, är gratis.
Var särskilt försiktig med alla företag som inte bara insisterar på en avgift på förhand, utan endast accepterar en kassaskon eller banköverföring - två betalningsformer som är mycket svåra att spåra.
Andra varningstecken för en bedrägeribekämpningsbedrägeri inkluderar:
1. Garanterade resultat
Se upp för alla företag som "garanterar" att det kan ändra ditt hemlån eller stoppa en avskärmning. Endast din hypotekslånare kan godkänna en låneanpassning, och ingen tredje part kan garantera detta resultat.
Till och med ett påstående om att ”nästan alla” av företagets kunder får inteckningslån är misstänkt. Lita inte heller på en "pengarna-tillbaka-garanti". Det är värdelöst om svindlarna försvinner och du inte hittar dem.
2. En falsk adress
Om du får ett brev eller ett telefonsamtal som säger att det kommer från ditt inteckningföretag, men det vill att du ska börja skicka betalningar till en adress som inte stämmer med den i ditt inteckningsförklaring, är det en falsk.
En riktig bank kommer inte att ändra adress utan att meddela sina kunder först. Om du har några tvivel, kontakta din hypotekslånare på sitt gamla telefonnummer och fråga om adressändringen är verklig.
3. Tryck för att signera nu
Försäkring för inteckningslån, som andra bedrägerier, försök att glida förbi dina försvar genom att pressa dig att agera snabbt, snarare än att ta dig tid att tänka. Den som pressar dig att underteckna ett dokument som du inte förstår - eller som inte ens har haft en chans att läsa noggrant - har inte dina bästa intressen.
4. Avbryta dig från verklig hjälp
Lånsvindrare säger ofta att du inte ska kontakta din faktiska hypotekslånare, din advokat eller en bostadsrådgiver. Det finns en god anledning till det: någon av dessa kunniga människor skulle snabbt upptäcka bedrägeriet och varna dig för det.
Alla företag som inte har något att dölja kommer inte att bry sig om du konsulterar med andra om dess tjänster.
5. Försök att ta över din handling
Om ett företag försöker få dig att skriva under gärningen till ditt hus av någon anledning är det en enorm röd flagga. Detsamma gäller för alla företag som säger att du ska sluta betala inteckning eller att göra betalningar till det istället för till ditt vanliga inteckningföretag.
Försiktighetsåtgärder att vidta
Om du är en husägare som letar efter hjälp med din inteckning bör du vara mycket försiktig med alla företag du gör affärer med. Här är några försiktighetsåtgärder för att skydda dig mot bedrägerier.
1. Kolla in företaget
Innan du gör affärer med något företag ska du undersöka för att se till att det är legitimt. Kolla in dess webbplats och se till att den innehåller kontaktinformation, inklusive en riktig affärsadress (inte bara ett postkontor).
Slå upp företaget på Better Business Bureau: s webbplats och sök i företagets namn med ordet "scam" för att se vad som kommer upp. Lämna inte någon personlig information, inklusive ditt bankkontonummer eller personnummer, till något företag som du inte har undersökt.
2. Kör en bakgrundskontroll av advokater
Gör dina läxor på advokater du tänker göra affärer med. Be om deras namn, staten eller de stater där de är licensierade och deras licensnummer i din stat. Kontakta sedan ditt stats advokatförening för att se till att advokaterna är legitima och för närvarande inte har några problem för att bryta mot etiska regler. (För att hitta ditt stats advokatsamfund, bara göra en snabb webbsökning på "advokatsamfund" och statens namn.)
3. Titta på vad du undertecknar
Skriv inte in något dokument utan att läsa det och förstå exakt vad du går med på. Om du har problem med att förstå språket, be en advokat eller en annan oberoende expert om att granska formuläret och förklara det för dig innan du skriver.
4. Fortsätt göra inteckningar
Vissa bedragare kommer att råda dig att sluta betala inteckning medan de "förhandlar" med din bank. Gör inte det här! Om du tappar efter dina inteckningsbetalningar ökar du bara risken för avskärmning och skadar din kredit.
Börja inte heller skicka dina månatliga hypoteksbetalningar till någon annan än din hypotekslånare om inte din långivare skriftligen har godkänt dig att göra det.
5. Sälj inte ditt hus
Om ett företag kommer med ett erbjudande att köpa ditt hus, kolla om priset är rimligt. Slå upp "comps", eller priserna på liknande hus i ditt område, på en webbplats som Zillow eller Trulia. Om det belopp ett företag erbjuder är mycket mindre än ditt hems komp, kan du nästan säkert göra bättre att sälja hemmet till någon annan.
6. Skriv inte över din handling
Vad du än gör, aldrig underteckna gärningen till ditt hem till en tredje part i hopp om att det på något sätt kommer att "rädda" ditt hem. Den enda gången det är vettigt att skriva över gärningen är när du säljer huset eller när du överlåter det till ditt hypoteksföretag som en del av en affär för att förlåta din skuld.
Vad du ska göra om du har blivit offer
Om du har blivit offer för en bedrägeribekämpning, finns det flera sätt att rapportera det:
- FTC Complaint Assistant låter dig rapportera bedrägerier av alla slag.
- National Association of Attorneys General kan sätta dig i kontakt med din stats riksadvokats kontor.
- Better Business Bureau accepterar klagomål om företagens produkter och tjänster. För att lämna in ett klagomål till dem måste du känna till företagets namn och plats.
- Consumer Finance Protection Bureau hanterar klagomål om finansiella produkter och tjänster. Du kan lämna in ett klagomål online eller genom att ringa 855-411-CFPB (2372).
- Om bedrägeriet innebär konkurs kan du rapportera det till din lokala amerikanska förvaltares kontor. Du hittar ditt lokala kontor via webbplatsen för justitieministeriet.
- Slutligen kan du rapportera misstänkta bedrägerier via MHA-hotlinen på 888-995-HOPE (4673). Den här linjen kan också förbinda dig med legitima källor till inteckningshjälp.
Att rapportera en bedrägeri är din bästa chans att få tillbaka några av dina pengar. Men du kommer antagligen inte att få tillbaka det hela och processen kan ta år. Återbetalningskontrollerna som FTC skickade ut till offer i januari 2018, till exempel, var lösningen för ett klagomål som ursprungligen lämnades in 2013. Det genomsnittliga beloppet som betalades till varje offer var $ 619,24 - cirka 26% av vad de hade förlorat.
Slutord
Tyvärr finns det ingen snabb och enkel lösning för ett obekvämt bostadslån. Om du har problem med din inteckning är ditt bästa steg att kontakta din långivare, förklara situationen och be den att arbeta med dig för att skapa en plan för att betala det du är skyldig.
Att gå till långivaren kan vara skrämmande och pinsamt, men det är din bästa chans att rädda ditt hem. Avskärmning är tidskrävande och dyr för bankerna, så de har alla incitament att hjälpa dig att hitta en annan lösning om möjligt.
Det finns också legitima regeringsprogram som kan hjälpa. Det bästa sättet att hitta dem är via MHAs webbplats eller hotline. Du kan också kontakta din stats bostadsbyrå genom National Council of State Housing Agencies för att se om det har ett program för att undvika avskärmning.
Har du någonsin stött på en bedrägeribekämpning? Vad hände?
