FHA vs VA kontra konventionella hypotekslån - Hur skiljer de sig?

Oavsett om du köper ett nytt byggnadshus eller ett gammalt fixeringshus, är chansen god att du inte har tillräckligt med kontanter för att köpa ditt hem direkt. Du måste finansiera köpet med ett hypotekslån.

På samma sätt, om du köpte ditt hem när räntorna var högre, men du inte har tillräckligt med kontanter för att betala av din inteckning fullt ut, kan du vara redo att refinansiera ditt köplån. Det innebär att du tar upp ett nytt hemlån för att betala av ditt befintliga lån och låsa in en lägre ränta som sparar tusentals - och kanske tiotals eller till och med hundratusentals - under återstoden av din låneperiod.

Typer av hemlån: överensstämmande och icke-överensstämmande

Köp och refinansiering lån finns i många olika konfigurationer. Innan du gör ett erbjudande på ett hem eller förbinder dig att återfinansiera din nuvarande inteckning måste du utvärdera dina alternativ och välja det som bäst passar dina behov.

Hemlån kan delas in i två breda kategorier: konventionella och icke-konventionella. Ibland kan du också se referenser till ”överensstämmande” och ”icke-överensstämmande” lån. Dessa termer är inte synonyma, men de används ibland omväxlande.

Konventionella och icke-konventionella lån: viktiga skillnader

Den viktigaste skillnaden mellan konventionella och icke-konventionella lån är att konventionella lån inte utfärdas eller stöds av ett federalt myndighetsorgan.

Omvänt emitteras eller stöds icke-konventionella lån av avdelningar i den verkställande grenen, inklusive Veteranavdelningen (VA), Federal Housing Administration (FHA, del av avdelningen för bostäder och stadsutveckling) och avdelningen för jordbruk (USDA).

Uppfyller lånekrav

De flesta konventionella lån är överensstämmande, vilket innebär att de måste överensstämma med lånegränser som fastställts av Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) och Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), två kvasi-statliga företag som har enormt inflytande över den amerikanska industrilånsindustrin. Fannie Mae och Freddie Mac garanterar lån som uppfyller dessa gränser, vilket säkerställer en likvid sekundärmarknad för bostadslån.

Lånestorleksgränser

För att kvalificera sig som ett överensstämmande lån kan lånets kapital inte överstiga ett hårt maximum som justeras upp varje år för att återspegla marknadsförhållandena. Under 2017 var gränsen ungefär 424 000 dollar för enfamiljshus i det kontinentala USA och cirka 625 000 dollar i högkostnadsområden (inklusive Alaska, Hawaii och dyra kuststäder som Seattle och San Francisco).

Icke-statliga stöd med lån med större rektorer kallas jumbo-lån. Jumbo-lån garanteras inte av Fannie och Freddie, så sekundärmarknaden för dem är mindre och mer riskfylld.

Godkända egendomstyper

Tillgängliga fastighetstyper inkluderar en- till fyrafamiljshus, bostadsrätter, nybyggnadshus i planerad utbyggnad, kooperativshus och tillverkade bostäder. Men condos, co-op-hem och tillverkade bostäder är föremål för vissa ytterligare begränsningar.

Kredit- och skuldkrav

I de flesta fall är överensstämmande lån reserverade för låntagare med god till utmärkt kredit. Det är sällsynt att låntagare med FICO-poäng under 680 är kvalificerade för överensstämmande lån, även om långivare har en viss bedömning att göra undantag. Prime-priser är reserverade för husägare med utmärkt kredit.

Dessutom kräver de flesta långivare att överensstämmande lånesökande ska ha en skuldkvot (DTI) -grad under 43%. Vissa långivare är striktare och kräver förhållanden under 36%. I vissa fall kan dock DTI-förhållandena stiga över 50%, även om höga DTI-låns räntor sannolikt kommer att vara högre. Din skuld-till-inkomstkvot definieras som andelen (procent) av din månatliga inkomst som betalas på skuldtjänst, inklusive osäkrade kreditprodukter som kreditkort och säkrade kreditprodukter som bilnoter.

I de följande avsnitten tar vi ett djupare dyk till skillnaderna mellan konventionella hypotekslån, FHA-hypotekslån och VA-hypotekslån.

Konventionella hypotekslån: Priser, villkor och parametrar

Typer av konventionella lån

Konventionella bostadslån finns i flera olika konfigurationer. Om inget annat anges kan dessa låntyper användas för köp eller refinansiering:

Fast ränta. Räntor med fast ränta fastställs för hela lånetiden. Lånevillkor med fast ränta sträcker sig från 10 till 40 år, men 15- och 30-åriga villkor är vanligare. I de flesta fall har lån på längre sikt högre räntor - till exempel i början av 2018 var 30-åriga APR: er nästan 1 procentenhet högre än 10-åriga APR för låntagare med utmärkt kredit. De bästa priserna är reserverade för primära låntagare - de med FICO-poäng över 740.
Justerbar ränta. Räntesatser med justerbar ränta (ARM) förblir fast under en definierad initial period. I slutet av denna period anpassas de uppåt och ändras sedan årligen eller två gånger per år med rådande räntor (med LIBOR eller annan allmänt accepterad standard som riktmärke). De flesta ARM: er har periodiska och löptidshöjande räntelöften - vanligtvis 1 till 2 procentenheter per år och 5 till 6 procentenheter under lånets livslängd, vilket innebär att en ARM med en initial ränta på 4% bara kan öka till 5% eller 6 % inom ett enda år och 9% till 10% under hela sin löptid. De ursprungliga termerna kan vara så korta som 1 år och så länge som 10 år. Alla övriga saker är lika, de första APM-priserna är betydligt lägre än APR: er med fast ränta, även om de alltid stiger över rådande fast ränta. Vissa ARM är konvertibla, vilket innebär att de kan konverteras till lån med fast ränta under vissa omständigheter.
ARM för bara intresse. Enbart intressanta ARM är strukturerade som traditionella ARM, med en viktig skillnad: Under en första period betalar låntagaren bara ränta på lånesaldot. Detta sänker tidigt betalningarna väsentligt, men hindrar kapitaluppbyggnad och minskar inte lånets kapital. Efter den inledande perioden avskrivs lånet och låntagaren ansvarar för att betala kapital och ränta. Övergången från enbart ränta till huvud- och räntebetalningar kan skada, så låntagarna måste bekräfta att de har råd med framtida ränte- och räntebetalningar innan man säkerställer ränta endast ARM. ARM: s endast med ränta är ofta lämpliga för köpare som förväntar sig att sälja sina hem på kort till medellång sikt, innan huvud- och räntebetalningar kommer in och räntorna justeras uppåt. Vissa ARM: er (inklusive endast för ränta) har dock förskottsbetalningar som gäller när de betalas i sin helhet inom en förutbestämd tidsram.

Handpenning

Förskottsbetalningen är en avgörande faktor för köpare som söker köpslån. Refinansieringslån kräver inte förskottsbetalningar, men de har betydande stängningskostnader.

Historiskt krävde långivare minst 20% nere på konventionella lån, till exempel $ 40.000 på ett lån på $ 200.000. Under de senaste åren har långivarna blivit mindre stränga. År 2014 började många acceptera förskottsbetalningar så låga som 3%, till exempel $ 6000 på ett 200.000 $ lån.

Konventionella lån med låg betalning (nedbetalningar under 10% av inköpspriset) kallas konventionella 97-lån. Räntorna kan vara högre för sådana lån, precis som de är högre för låntagare med subprima-kredit. Tänk på att många långivare undviker konventionella 97-lån, så de kan vara svårare att hitta i ditt område, särskilt om du har subprime-kredit.

Privatlåneförsäkring (PMI)

Låntagare som lägger ned mindre än 20% på ett konventionellt lån måste betala privat hypoteksförsäkring, eller PMI. PMI-premier betalas vanligtvis varje månad. Beroende på lånevärdet (LTV) kan årliga PMI-betalningar på konventionella lån lägga till upp till 1% av lånets kapital, med högre LTV-kvoter som ger högre PMI-betalningar.

Stängningskostnader

Det finns massor av inteckningskostnader att undvika, men de flesta konventionella lån har fortfarande ett antal stängningskostnader. Några av de vanligaste artiklarna inkluderar:

Förbetalda fastighetsskatter. Köpare måste i allmänhet betala förskottsskatt som uppkommer mellan utgångsdatum och nästa förfallodag för fastighetsskatt. Skattesatserna varierar mycket beroende på jurisdiktion, men köpare bör budgetera minst några hundra dollar för denna artikel.
Förutbetald riskförsäkring. Köpare måste också betala förskott på sina första års husägarförsäkringspremier, som kan variera från mindre än 0,25% till mer än 1% av bostadets bedömda värde.
Fastighetsundersökning och bedömning. Beroende på din egendomstyp och plats kan du behöva göra en undersökning. I de flesta fall räcker det med en relativt perfunctory hypoteksundersökning till en kostnad av mindre än $ 500. Du måste också finansiera en utvärdering av långivare som beställt fastigheter, vilket bekräftar att du inte betalar för mycket för fastigheten och därmed minskar långivarens exponering för ekonomisk förlust vid avskärmning. Bedömningar kostar vanligtvis också mindre än $ 500.
Bestämningar av översvämningar och miljöbedömningar. Även om fastigheten inte verkar vara sårbar för översvämningar krävs en översvämningsbestämning för att bekräfta detta och kontrollera att översvämningsförsäkring inte är nödvändig. Flodbestämningar kostar vanligtvis 20 till 50 dollar. I vissa regioner kan andra miljöbedömningar, såsom brandriskbedömningar, krävas.
Heminspektion. En hemkontroll är valfri men rekommenderas starkt, eftersom den kan avslöja eventuella fel och säkerhetsrisker innan transaktionen blir officiell. Grundliga inspektioner kostar 500 dollar.
Titelsökning och försäkring. En titelsökning verifierar att säljaren har rätt att sälja fastigheten till dig - att ingen annan har ett giltigt krav på titeln. Titelförsäkring täcker kostnaderna för att fixa eventuella problem som upptäckts i sökningen, liksom eventuella problem (inklusive fordringar på fastigheten) som kan uppstå i framtiden. Titelsökningskostnader är vanligtvis bundna i rubrikförsäkringskostnader, och hela paketet överstiger vanligtvis $ 1 000 (engångsavgift, betalas vid stängning).
Inspelning och överföring. Dessa avgifter täcker kostnaderna för att registrera försäljningen hos de behöriga myndigheterna (vanligtvis en stads- eller länsdepartement) och formalisera överföringen med instrument som kallas ”frimärken.” Inspelnings- och överföringskostnader varierar vanligtvis från $ 300 till mer än $ 700.
Ursprungsavgift. Det här är en övergripande artikel som kombinerar lägre stängningskostnader. Kostnader som vanligtvis ingår i ursprungsavgiften inkluderar budavgifter, depositionskostnader, dokumentavgifter och advokatsavgifter. Dessa avgifter bör tydligt fastställas i den goda uppskattningen som du får under stängningsprocessen. Originalkostnader kan variera betydligt, men 1% av inköpspriset är vanligt.
Rabattpoäng. Detta är ett valfritt, men vanligt, medel för långivare att öka låneavkastningen över de angivna räntorna. Diskonteringspoäng är i grund och botten räntebetalningar, varvid varje punkt motsvarar 1% av det totala lånebeloppet och sänker lånets ränta med så mycket som 0,25%. Köpare med tillräckligt med kontanter vid stängning kan minska sina pågående månatliga betalningar (och förbättra hushållets kassaflöde) genom att betala poäng.

FHA-hypotekslån: Perfekt för första gången husköpare

FHA-inteckningslån utfärdas av privata långivare och garanteras av Federal Housing Administration. FHA-köpslån är historiskt utformat för första gången husköpare med begränsade tillgångar och mindre än perfekt kredit, och har historiskt varit ett avgörande hjälpmedel för amerikaner med lägre inkomst som söker fördelarna med hembesök. Med ett anmärkningsvärt undantag måste bostäder som köpts eller refinansieras med FHA-lån vara ägarbostäder och användas som låntagarens primära bostad.

FHA-köpslån kan vara fast ränta (hypotekslånet 203b, som gäller för en- till fyrfamiljshus, är det vanligaste) eller justerbar ränta (lånet avsnitt 251 gäller för en- till fyrfamiljshusbostäder ). Båda konfigurationerna tillåter en mängd olika villkor, med 15- och 30-åriga villkor som de vanligaste fastighetsalternativen.

FHA-refinansieringslån, såsom FHA-effektiviserade refinansieringsprodukter, tillåter FHA-begåvade husägare att refinansiera till en lägre kostnad än konventionella refinansieringslån. De finns också i fast ränta och justerbar takt. FHA effektiviserar refinansieringslån har inte krav på hypoteksförsäkring (MIP) - en enorm ekonomisk hjälp för husägare med snäva budgetar.

Skillnader mellan FHA och konventionella lån

FHA-lån och konventionella lån skiljer sig åt på några viktiga sätt:

Maximala långränser. På de flesta marknader är det högsta tillåtna köplånet för FHA 115% av det lokala medianförsäljningspriset (vanligtvis beräknat på länets nivå). I det kontinentala USA är det lägsta maximumet $ 271 050 (på lågkostnadsmarknader) och det högsta maximumet är $ 625 000 (på högkostnadsmarknader). I Alaska, Hawaii och utomlands protektorat som Guam är det högsta $ 938 250. Dessa gränser kan komma att ändras med rådande bostadspriser. För omvända inteckningar (eller HECM: er, en populär FHA-produkt), är den maximalt tillåtna lånegränsen 625 000 USD överallt i det kontinentala USA och 938 250 $ i icke-kontinentala jurisdiktioner. Använd HUD: s FHA-lånekalkylator för att hitta dina lokala gränser.
DTI och Housing Ratio. FHA-lån tillåter högre DTI-förhållanden - pålitligt upp till 43% och ibland högre. Bostadsprocenten, eller förhållandet mellan bostadskostnader och låntagares inkomster, kan också vara högre än 28% konventionell lånestandard - upp till 31%, i de flesta fall.
Handpenning. För låntagare med FICO-poäng på 580 eller bättre, kan FHA-köputbetalningar vara så låga som 3,5% av inköpspriset, t.ex. $ 7 000 på ett hus på 200 000 dollar. Det är betydligt mindre än det historiska 20% -utbetalningskravet på konventionella lån, till exempel $ 40.000 på ett hus på $ 200.000. Det är också mindre än 10% nedbetalning mellan konventionella och konventionella 97-lån, till exempel $ 20 000 på ett hus på 200 000 dollar.
Låneförsäkring. Låneförsäkring är mycket dyrare på FHA-köpslån och de flesta FHA-refinansieringslån (exklusive effektiviserade refinansieringslån). Enligt lag debiteras låntagarna en fast avgift på 1,75% av lånebeloppet vid slutet, oavsett lånetyp, löptid eller ränta. Denna avgift slås vanligtvis in i lånet, vilket ökar kapitalet, även om det också kan betalas ur fickan. I framtiden måste låntagare som börjar med 90% LTV eller högre (10% eller lägre) betala löpande inteckningspremier tills hela lånet har betalats - så högt som 1,05% av lånebeloppet varje år, beroende på låneperiod och finansierat belopp. Låntagare som börjar på mindre än 90% LTV måste betala löpande försäkringspremier i minst 11 år. Däremot är konventionella låntagare som börjar på 80% LTV eller mindre inte skyldiga att försäkra inteckning. Det enda sättet för de flesta FHA-låntagare att säga upp sin inteckningförsäkring är genom FHA-rationaliseringen av refinansieringsprogrammet.
Ränta. Allt annat lika har FHA-köp och refinansiering lån nästan alltid lägre räntor än jämförbara konventionella lån. Räntebesparingar kan emellertid kompenseras av högre inteckningspremier.
Kreditkrav. FHA-lån har lösare krav på garanti än konventionella lån. Du kan få ett 3,5% lägre FHA-köplån med en FICO-poäng på 580 eller bättre, och ett 10% lägre FHA-lån med en FICO-poäng på 500 eller bättre.
Säljarbetalda stängningskostnader. FHA-lån tillåter säljare att betala upp till 6% av inköpspriset för att stänga, till exempel $ 12 000 på ett hus på 200 000 dollar. Det är en potentiellt stor fördel på köparmarknaderna. Konventionella lån säljer betalda stängningskostnader till 3% av inköpspriset, till exempel $ 6 000 på ett hus på 200 000 USD.
Antagande. FHA-lån kan antas, vilket innebär att de kan överföras från säljare till köpare med minimala ändringar i priser och villkor. Även om antaganden är föremål för FHA-godkännande och garanti för långivare, såväl som köparens förmåga att täcka skillnaden (antingen kontant eller genom en andra inteckning) mellan återstående lånesaldo och hemets uppskattade pris, är de enorma tid- och stress -sparare för motiverade säljare. Konventionella lån är i allmänhet inte förutsatta.

Typer av FHA-lån

Förutom 203b och 251-lån för en- till fyrafamiljshus tar FHA-lån flera andra former:

Andelslägenhet lån. Känd som avsnitt 234c-lån, delar FHA-försäkrade bostadslån mycket gemensamt med 30-åriga FHA-försäkrade lån för enbostadshus. Men 30-årig fast är det enda FHA-stödda finansieringsalternativet för köp av bostadsrätter. För att bli kvalificerad måste ett lån 234c tillämpas vid köp av en enskild villabostadsenhet inom en utveckling med minst fem enheter. Krav på ägarinflyttning är lösare för avsnitt 234c-lån, men programmet kräver att minst 80% av FHA-försäkrade lån i en viss utveckling görs till ägaren.
Säkert refinansieringslån. FHA-säkra refinansieringslån konverterar konventionella hypotekslån, inklusive lån som har fallit i brott på grund av uppjusterade räntejusteringar på konventionella ARM, till FHA-stödda fasträntelån. Om du väljer en refinansiering med utbetalning är den övre upplåningsgränsen 85% LTV. För refinansiering utan kontant utbetalning är den övre gränsen 97,75% LTV.
FHA Streamline Refinance. FHA-rationaliserade refinansieringslån är utformade för att refinansiera befintliga FHA-lån utan hemvärdering och relativt låga stängningskostnader (vanligtvis mindre än 4% av kapitalet). Programmets krav är ganska försiktiga på papper - till exempel kan du tekniskt refinansiera ett djupt undervattenshem, och det finns inga formella inkomst- eller anställningströsklar. Men de flesta långivare kräver anständig kredit (FICO vid 620 eller bättre) och anställningsverifiering. Lån kan inte heller vara allvarligt kriminellt. För att kvalificera sig måste ditt nya lån sänka din månadsbetalning med minst 5% (till exempel från $ 1 000 till 950 $). Vissa långivare erbjuder möjligheten att lägga in stängningskostnader i lånet, vilket resulterar i ett "nollkostnad" -lån, men detta resulterar i en högre månatlig betalning under lånets löptid.
Hypotekslån för hemmakapital (HECM eller omvänd inteckning). Även känd som omvända inteckningar, HECM-lån hjälper äldreboende (de som är 62 år eller äldre) att utnyttja sitt eget kapital utan att sälja sina hem och flytta ut. Ovanligt för en inteckningsprodukt kräver HECM: er inte månatliga betalningar. Istället är de idealiska källor för skattefria kontanter för låntagare med fast inkomst och begränsade tillgångar. Men på grund av deras betydande juridiska och ekonomiska konsekvenser är det bäst att inte ta ut en HECM innan du konsulterar en advokat eller finansiell rådgivare.
Graderad betalningslån. Graderade betalningslån, eller avsnitt 245-lån, har initialt mycket låga månatliga betalningar. Under de första 5 till 10 åren av lånets livslängd ökar dessa betalningar gradvis till en ränta mellan 2% och 7,5% per år. I slutet av step-up-perioden platåer de och förblir konstant under resten av termen. Graderade betalningslån är idealiska för låntagare som förväntar sig att deras inkomster kommer att öka betydligt över tid.
Växande kapital. Känd som avsnitt 245a-lån är växande aktielån i princip mer mångsidiga och ekonomiskt förlåtande versioner av graderade betalningslån. De är giltiga för de flesta typer av bostäder, inklusive co-op-enheter och befintliga bostäder planerade för renovering eller rehabilitering. Den årliga betalningsökningen är mer gradvis än den graderade betalningsalternativet - årliga höjningar begränsas till 5%. Villkoren är också kortare - 22 år är max.

Fördelar med FHA-lån kontra konventionella lån

Här är en sammanfattning av de viktigaste fördelarna med FHA-lån jämfört med konventionella lån:

Krav på lösare garanti (kreditpoäng)
Sänk nedbetalningskraven (så låga som 3,5% för låntagare med FICO på 580 eller bättre)
Antagbarhet (kan överföras från säljare till köpare med minimal friktion)
Högre säljarbetalda slutkostnadsersättning
Lägre räntor
Lösare DTI- och bostadskrav

Nackdelar med FHA-lån kontra konventionella lån

Och de avgörande nackdelarna med FHA-lån jämfört med konventionella lån:

Förskottsbetalning som krävs enligt lagen om köpslån och icke-effektiviserade refinansieringslån (1,75% av lånets storlek)
Högre pågående premieförsäkringspremier (upp till 1,05% av lånets storlek årligen)
Kan inte avbryta inteckningförsäkring förutom genom effektiviserad refinansiering
Lägre garanterade lånegränser på lågkostnadsmarknader (nackdelar för avancerade köpare i dessa områden)
Hem måste vara ägare, primära bostäder

VA-inteckningslån: utmärkt för militära familjer

VA-hemlånsprogrammet, som är auktoriserat av Servicemembers Readjustment Act från 1944 (SRA), hjälper nuvarande och tidigare tjänstemän att förverkliga drömmen om hembesök. Liksom FHA-lån görs de flesta VA-lån av privata långivare och stöds av Department of Veterans Affairs - de är inte direktlån härrörande förbi VA. Liksom FHA-lån, kan VA-lån endast användas för ägarbostäder som kan betraktas som låntagarnas primära bostäder.

VA-lån kan finansiera inköp och refinansieringsinsatser. Liksom FHA och konventionella lån är de tillgängliga i en mängd olika konfigurationer, inklusive 15 och 30 års fast ränta och olika justerbara räntor. Räntorna är vanligtvis jämförbara med konventionella lån och högre än FHA-lån.

Behörighetskrav

Kraven på VA-lånberättigande varierar något beroende på tjänst, filial, datum och varaktighet.

Som allmän regel är aktivt tjänstemän berättigade efter tjänstgöring efter 180 dagar i följd, och ibland så få som 90 dagar i tjänst. Veteraner, inklusive reservister och National Guard-medlemmar, är berättigade efter 90 till 180 på varandra följande dagtjänst när som helst under deras karriär. Reservister och National Guard-personal som inte ser aktiv tjänst är berättigade efter sex år i tjänst. Oärliga utsläpp diskvalificerar.

Kolla in VA: s behörighetstabell för mer information om kvalifikationer och detaljer om ansökan om ett certifikat för behörighet (CoE).

Skillnader mellan VA och konventionella lån

Förutom behörighetskraven för tjänster skiljer sig VA-lån och konventionella lån på några grundläggande sätt:

Finansieringsavgift. Den största och dyraste skillnaden mellan VA-lån och konventionella lån är VA-finansieringsavgiften. VA-finansieringsavgiften är en unik avgift som inte gäller konventionella eller FHA-lån. Det varierar avsevärt beroende på servicegren, lånetyp och utbetalningsstorlek, men gynnar i allmänhet första gången husköpare eller refinansiärer med tidigare erfarenhet av aktiv tjänst och 90% LTV-förhållanden. Vid köp och utbetalda refinansieringslån varierar finansieringsavgifterna vanligtvis från 1,25% till 3,3% av lånets huvudstad, till exempel $ 2500 till $ 6 600 för ett lån på $ 200 000. Vid refinansieringslån utan kontanter kan de vara så låga som 0,50% av lånets huvudstol.
Maximal lånestorlek. VA-lån garanteras upp till $ 424 100 på de flesta marknader, även om detta tak kan ändras med marknadsförhållandena. Om din långivare godkänner ett större lån är du fritt att ta det, men VA tar inte på sig det överskottsansvaret. På marknader med högre kostnad kan VA garantera större lån.
Handpenning. En av de största fördelarna med ett VA-lån är avsaknaden av ett utbetalningskrav för mindre lån. Om du kvalificerar dig för ett VA-lån kan du eventuellt finansiera hela inköpspriset för ditt hus. Emellertid har förmånen utan utbetalning en viktig praktisk begränsning: den är vanligtvis begränsad till fyra gånger den vanliga VA-rätten på $ 36 000 per köpare, eller $ 144 000. Större lån kräver förskottsbetalningar, dock inte nödvändigtvis de 10% -belopp-nedbetalningar som vanligtvis krävs av konventionella långivare.
Låneförsäkring. VA-lån kräver inte hypoteksförsäkring, även om LTV är större än 80%.
Kreditkrav. VA-låneprogrammets försäkringsstandarder är inte lika lösa som FHA-programmets. De flesta långivare kräver en FICO-poäng på minst 620 för att kvalificera sig, men undantag kan göras från fall till fall (till exempel låntagare med hög inkomst).
Stängningskostnader. Enligt lag får långivare inte bedöma vissa typer av stängningskostnader på VA-lån. Dessa inkluderar advokatsavgifter, depåavgifter, försäkringsavgifter och avgifter för dokumenthantering. I stället för dessa specificerade avgifter kan långivare bedöma ursprungskostnader upp till 1% av lånebeloppet.
Antagande. Liksom FHA-lån kan VA-lån antas med VA-godkännande och kvalificering av köpare.

Typer av VA-lån

VA-lån finns i flera olika former:

Köpslån. VA-köpslån kräver inga pengar ner - med andra ord är den tillåtna LTV-nivån så hög som 100%. Med vissa begränsningar kan de användas för befintliga villabostäder, inbyggda specifikationer (nybyggnation), bostadsrätter, tillverkade bostäder och tomter och för inköp och renovering (liknande ett FHA 203k rehabiliteringslån).
Cash-out refinansieringslån. Liksom konventionella och FHA-utbetalningsfinansieringslån ersätter VA-utbetalningsfinansieringslån det ursprungliga lånet och ger låntagaren ett engångsbelopp som de kan använda som de finner lämpligt. Denna klumpsumma kan vara så stor som 100% av låntagarens eget kapital i hemmet - till exempel om låntagaren är skyldig 100 000 dollar på ett hus värt 200 000 dollar kan de ta upp till 100 000 dollar kontant. Utbetalda refinansieringslån har vanligtvis lägre räntor än de lån de ersätter. Det ursprungliga (refinansierade) lånet behöver inte nödvändigtvis vara ett VA-lån.
Räntesänkning refinansieringslån (IRRRL). IRRRL: er, även känd som VA Streamline Refinance Loan (eller helt enkelt, effektivisera refinansiering), är specifikt utformade för att refinansiera befintliga VA-köpslån utan en andra VA-ansökan. Det finns inget utbetalningsalternativ, spara för en $ 6000 utskjutning för energieffektiva hemförbättringsprojekt.
Native American Direct Loan Program (NADL). NADL-lån, som är designade specifikt för servicemedlemmar och veteraner av indianeriskt ursprung, görs direkt av VA. De är alltid konfigurerade som 30-års lån med fast ränta. Per VA kan NADL endast användas för att "finansiera köp, byggande eller förbättring av bostäder på Federal Trust Land (reservationsmark), eller för att refinansiera en tidigare NADL för att sänka räntan."

VA gör också två olika typer av anpassade bostadsbidrag, som är icke-lån betalningar för veteraner med allvarliga, permanent service-anslutna funktionshinder. Dessa bidrag är utformade för att finansiera byggande, köp eller ombyggnad av funktionshindrade anpassade bostäder för funktionshindrade veteraner och deras familjer. De behöver inte återbetalas.

Fördelar med VA-lån kontra konventionella lån

Här är en snabb sammanfattning av de viktigaste fördelarna med VA-lån jämfört med konventionella inteckningar:

Inga utbetalningar krävs för vissa lån
Ingen inteckning försäkring krävs
Assumability
Höga utbetalningsgräns för refinansiering (utbetalning upp till 100% av ditt eget kapital i hemmet)
Låga kostnader för att effektivisera refinansieringslån
Begränsningar för stängning av kostnadstyper och värden

Nackdelar med VA-lån kontra konventionella lån

Och deras viktigaste nackdelar:

VA-finansieringsavgift krävs på förhand
Begränsad till aktiva tjänstemän, veteraner och deras familjer
Lånestorleksgränser som kan vara nackdelar för köpare på högkostnadsmarknader
Hem måste vara ägare, primära bostäder

Slutord

Om du bor i ett folkräkningsdefinerat storstadsområde är det troligt att du är kvalificerad för ett konventionellt, VA- eller FHA-lån. Men om du är delvis till vidöppen plats kan ditt bästa alternativ för hemlån vara ett som vi bara har nämnt här i förbigående: USDA-lånet.

Med stöd av det amerikanska jordbruksdepartementet är USDA-lån utformade specifikt för första gången köpare som vill bosätta sig utanför folkräkningsdefinerade storstadsområden, där de allra flesta amerikaner bor. För dem som är kvalificerade är USDA-låneprogrammet oerhört generöst - det erbjuder 100% finansiering (inga pengar ner), ultralåga räntor och rabatterad PMI. Innan du ansöker om ett konventionellt lån eller ett av de vanligaste icke-konventionella alternativen, gör dig själv (och din plånbok) en tjänst och titta på denna svårfångade, potentiellt lukrativa fastighetsfinansieringsprodukt.

Om du vill förbättra dina chanser att bli godkänd för en inteckning, se den här artikeln: 6 tips för att godkännas för ett bostadslån.

Vilket av de olika hypotekslånen - FHA, VA eller konventionell - passar dig?