5 sätt att dra kapital från ditt hem HELOC, lån, refinansiering och mer
Och låt oss vara ärliga, ibland befinner sig hushållsägare i kontanter men är kapitalrika.
Om du funderar på att dra eget kapital från ditt hem, här är fem sätt du kan göra det, liksom fördelarna och nackdelarna med var och en. Var bara försiktig så att du inte överskattar dig själv ekonomiskt. Eget kapital kan inte realiseras förrän du säljer; allt du kan göra tidigare är att låna skuld mot det.
Hur man drar kapital från ditt hem
All hemskuld har några saker gemensamt. Först rapporterar de flesta hemskulder din betalningshistorik till kreditbyråerna; undantag inkluderar omvända inteckningar och ibland lån för hyrafastigheter. Om du helt missar en betalning eller standard förväntar du dig att det kommer att påverka din kreditpoäng.
På samma sätt, om du betalar skuld på ditt hem med pant, kan långivaren utestänga dig. Medan du har några alternativ till ditt förfogande för att stoppa en avskärmning, är risken att förlora ditt hem verklig.
Slutligen kan du dra av räntekostnaderna för hemsäkrade skulder, men bara om du specificerar dina avdrag. Om du inte gör det är det inte särskilt användbart. Innan du dyker in i de fem alternativen för att dra eget kapital från ditt hem, se till att du förstår dessa likheter.
1. Återbetalning
Om du har ett hem värt $ 300 000 och du bara är skyldigt $ 150 000 kan du refinansiera din inteckning och dra ut mer pengar. Naturligtvis kommer det till bekostnad av högre hembetalningar och starta om dina låneavskrivningar från början (mer om det inom kort).
Fördelar med refinansiering
Refinansiering av din inteckning har några fördelar. Först kan du låna pengar till en fast ränta, vilket innebär förutsägbara inteckningar. Dina huvud- och räntebetalningar går aldrig upp; bara dina fastighetsskatter eller husägarförsäkringspremier kan få din månatliga betalning att öka.
En annan fördel är att långivare vanligtvis tar ut lägre räntor för refinansiering än andra typer av lån på denna lista. Det beror på att de innehar den första pensionsställningen med en refinansiering, vilket innebär att deras skuld får första prioritet i händelse av fallissemang och avskärmning.
Slutligen låter du refinansiering dra ut en högre belåningsgrad (LTV) än de andra alternativen på denna lista av samma anledning. En långivare i den första pensionsställningen kan låna ut en högre andel av fastighetens värde medvetet om att de först betalas tillbaka.
Proffstips: Om du funderar på att refinansiera ditt hem, titta igenom LendingTree. Det ger offert från flera långivare så att du kan se till att du får de lägsta möjliga priserna.
Nackdelar med refinansiering
Genom att refinansiera din inteckning startar du upp amorteringen från grunden, vilket långivarna älskar. Det borde skicka upp en röd flagga för dig som låntagare.
Långivare använder en beräkning som kallas ”enkel räntaavskrivning” för att bestämma hur mycket av varje månatlig betalning som går till ränta och hur mycket som går till att betala ner din huvudsakliga saldo. I början av din låneperiod går nästan alla betalningar till ränta snarare än kapital. Med tiden förändras det förhållandet, tills i slutet av din låneperiod, nästan alla betalningar går mot att betala ner din huvudsakliga saldo.
Men här är saken: Förändringen i det förhållandet följer en exponentiell kurva, och det händer mest i slutet av ditt lån. Under en 30-årig inteckning får huvuddelen av ditt saldo endast betalas under de senaste åren. Så långivare älskar att refinansiera äldre lån eftersom de får starta om klockan på amortering och samla in höga räntor från varje månatlig betalning.
Refinansiering startar också nedräkningen på din låneperiod. Om du var 20 år i en 30-årig inteckning och du refinansierar för ytterligare 30-årig inteckning går du från att ha 10 år kvar på ditt lån till att ha ytterligare 30 år att gå.
Den fasta räntan och betalningen har också en nackdel: inteckningar är oflexibla. Du lånar ett fast belopp med en fast återbetalningsperiod, efter diskussionen.
Om du funderar på refinansiering för att konsolidera kreditkortsskuld, tänk hårt. Att mislighålla dina kreditkort betyder en bedömning; att misslyckas med din inteckning innebär avskärmning.
Slutligen kommer refinansiering med en helt ny uppsättning stängningskostnader. Mellan långivaravgifter, titelavgifter, utvärderingsavgifter och mer förbered dig på att spendera tusentals dollar i avgifter.
Poängen
Att återfinansiera din inteckning för att dra ut kontanter kan ibland vara meningsfullt - till exempel om du har en FHA-inteckning och vill refinansiera till en konventionell inteckning för att eliminera inteckningsförsäkringspremien.
Innan du refinansierar, läs detta mer detaljerade svar på frågan om "Ska jag refinansiera min inteckning?"
2. Andra hypotekslån
Om du redan har en inteckning och vill låna mer pengar mot ditt hem, säger ingen att du måste betala av din befintliga inteckning. Ett alternativ är att ta upp en andra inteckning, även känd som ett lån för bostadshandel. På samma sätt som att refinansiera din ursprungliga inteckning kan du använda LendingTree för att få de bästa räntorna på ett bostadslån.
Tekniskt sett betyder de två termerna inte exakt samma sak. Ett bostadslån är alla nya hypotekslån som du tar ut som en befintlig husägare. Om du äger ditt hem fritt och tydligt kan du låna ett bostadslån som skulle ha en första pantposition snarare än att vara en andra inteckning. Men i allmän diskussion används ofta termerna omväxlande.
Fördelar med hemmakapitallån
En tydlig fördel med en andra inteckning är att du inte behöver starta om amorteringsschemat från början på din första inteckning. I exemplet ovan har låntagaren bara tio år kvar på sin inteckning, så att omstart av hela lånet skulle ha en enorm nackdel. Men med en andra inteckning kan de bara ta ut vad de behöver som ett nytt ytterligare lån.
Kreditgivaravgifterna kan bli lägre för en andra inteckning än omfinansiering. Kreditgivare debiterar ofta förskottsavgifter som kallas "poäng", med en poäng som motsvarar 1% av lånebeloppet. På en inteckning på 30 000 USD är 1 poäng bara $ 300, medan 1 poäng på en refinansiering av $ 300 000 är $ 3 000.
Andra inteckningar, som är säkrade mot ditt hem, erbjuder vanligtvis lägre räntor än osäkrade personliga lån. Naturligtvis kan den lägre räntan ogiltigförklaras av de högre kostnaderna för att driva titelarbetet, spela in pantdokument och de andra kraven för att stänga bostadslån.
Nackdelar med hemlån
Andra inteckningar innebär nästan alltid högre räntor än refinansiering eftersom långivaren måste ta den andra pantpositionen bakom den första hypotekslånaren.
Hemlån, som andra typer av inteckningar, är också oflexibla. Det gör dem användbara endast som en engångsinföring av kontanter - och en dyra på det.
Och som nämnts ovan är stängningskostnader dyra. Oavsett hur litet ditt lånebelopp är, måste du fortfarande betala för titelarbete, inspelningsavgifter, bedömningar och fasta "skräpskostnader" som långivaren debiterar..
Poängen
Om du har ett engångskontantbehov, till exempel att betala för en renovering i hemmet, kan andra inteckningar vara vettiga. I synnerhet kan husägare använda dem som ett alternativ när de har en billig, fördelaktig första inteckning på plats som de inte vill förlora.
Men var försiktig med höga stängningskostnader, och titta på den totala kostnaden för lånet, inklusive alla stängningskostnader och låneavdragsränta jämfört med mängden kontanter du vill låna. Ingen vill betala $ 60 000 i ränta och avgifter för att låna $ 25 000.
3. Kredit för hemkapital (HELOC)
En hemmaplan för kredit (HELOC) genom ett företag som Figure.com är ett mycket mer flexibelt alternativ för att knacka på eget kapital utan att låna en engångslån.
Som namnet antyder är en HELOC en roterande kreditlinje som ett säkert kreditkort. Men istället för att säkras med en kontant insättning, är det säkrat mot ditt hem. Den maximala kombinerade LTV för HELOC faller vanligtvis i intervallet 75% till 85%. Till exempel för ett hem med en $ 150.000-inteckning som är värd $ 300.000, istället för att refinansiera eller ta ut en andra inteckning, kan du ta ut en HELOC med en kreditgräns på $ 100.000.
Under den första dragningsperioden på fem till tio år kan du dra ut pengar mot kreditgränsen och betala ner ditt saldo som du vill. De enda betalningarna du gör varje månad är endast ränta.
Efter dragperioden kommer återbetalningsperioden, när kreditgränsen stängs och du måste göra månatliga betalningar för att betala av ditt saldo. Återbetalningsperioder varar vanligtvis 10 till 20 år.
Fördelar med HELOCs
HELOC: s skönhet är deras flexibilitet. Du kanske aldrig behöver använda dem, eller du kan bara använda dem ibland för att betala för en hemförbättring innan du snabbt återbetalar saldot. Du kan också maximera dem för att täcka en viktig kostnad.
HELOC: s räntor är vanligtvis lägre än kreditkort eftersom de är säkrade i ditt hem. I allmänhet faller priserna i ett liknande intervall som andra inteckningar..
Nackdelar med HELOCs
Flexibilitet kommer till en kostnad; HELOC är lån med justerbar ränta. Räntorna när du lånar kan vara låga, men om de tredubblas under de kommande tio åren kan du finna att du betalar 16% ränta på din skuld.
Att standardisera dina kreditkort betyder inte nödvändigtvis hemlöshet, men att använda din HELOC som standard kan göra eftersom kreditgränsen är säkrad mot ditt hem.
Som med andra inteckningar kan hushållsägare ådra sig höga stängningskostnader för att öppna en kredit. Stängningsprocessen är likartad, vilket kräver titelarbete och alla relaterade avgifter.
Låntagarna står också inför en unik risk med HELOC: fryst kredit på grund av förlust av eget kapital. Om ditt hem sjunker i värde kan din långivare frysa din kreditgräns, oavsett om du har gjort alla räntebetalningar i tid.
Slutligen inkluderar vissa HELOC: er en bestämmelse om permanent beläggning. Till skillnad från inteckningar, som vanligtvis tillåter låntagare att flytta ut efter ett år och hålla fastigheten som en hyra, stänger vissa HELOC automatiskt om låntagaren flyttar ut, med hela utestående saldo omedelbart. Kontrollera det finstilta.
Poängen
Krediter för hemmaplan kan ge flexibla finansieringskällor. Från att betala för hemförbättringar för dina barns collegeundervisning till en utbetalning på en hyresfastighet eller fritidshus, har HELOCs många användningsområden. De kan till och med användas som ett komplement eller ersättning för en akutfond om du har en hög risktolerans och hellre vill investera dina kontanter än att låta det försvinna på ett sparkonto.
Men som med andra inteckningar, var noga med att analysera om de långsiktiga kostnaderna är värda flexibiliteten.
4. Omvänd inteckning
Många äldre vuxna befinner sig i den unika positionen att ha gott om eget kapital men en begränsad inkomst. Ett alternativ till deras förfogande är en omvänd inteckning genom LendingTree.
I en omvänd inteckning betalar långivaren låntagaren snarare än tvärtom, utan husägarens skyldighet att betala medan de bor. Efter deras död går huset till långivaren om inte låntagaren eller deras egendom betalar saldot.
Medan omvända inteckningar finns i många former och storlekar, är det vanligaste att långivaren betalar månatliga betalningar till låntagaren, och lånesaldot stiger över tiden. Alternativt kan låntagaren ta en engångsutbetalning, som en andra inteckning, eller någon kombination av en engångsbetalning och månatliga betalningar.
Fördelar med omvända inteckningar
Till skillnad från de andra alternativen på denna lista, kan inte omvända hypotekslångivare utesluta. Beroende på lånets villkor kan de sluta betala efter ett visst antal, men de kan inte tvinga husägaren att lämna. Och eftersom låntagaren inte betalar, spelar ingen roll dåligt.
Som beskrivits ovan innehåller omvända inteckningar viss flexibilitet för låntagarna att välja hur de vill ta emot betalningar. Hur som helst påverkar lånebetalningarna inte låntagarens berättigande till socialförsäkring eller Medicare-förmåner.
Nackdelar med omvända inteckningar
Först kan endast äldre vuxna - vanligtvis de över 62 år - ta ut omvända inteckningar. Även om detta inte är något i sig, är det en begränsning.
En annan begränsning är att endast en primär bostad kan användas som säkerhet för en omvänd inteckning. Räkna inte med att ta ut en på en hyresfastighet, oavsett hur mycket kapital du har i det.
Nu, för en allvarlig nackdel: hypoteksförsäkring. För FHA omvända inteckningsprogram måste låntagarna betala en förskottsavgift på 0,5% vid bordet om lånesaldot är under 60% LTV och en ful 2,5% för lånesaldot över 60% LTV. Och det är bara förskottsavgiften. Låntagarna måste också betala löpande månadsavgifter motsvarande 1,5% av lånebeloppet varje år - ett belopp som ofta går upp över tiden.
Poängen
För äldre vuxna med betydande kapital i sina hem som aldrig planerar att flytta ut erbjuder omvända inteckningar en livskraftig inkomstkälla. De är skuld men utan de irriterande månadsräkningarna.
Men om du vill lämna något åt dina barn, var noga med hur en omvänd inteckning kommer att påverka din fastighetsplanering.
5. Köp en hyresfastighet med ett filtlån
Redo att bli mer kreativ när det gäller tillgång till ditt hem?
Låt oss säga att du vill köpa en hyresfastighet. Du hittar en långivare som generöst erbjuder 80% LTV-finansiering - eller med andra ord kräver 20% utbetalning från dig. Du kan hosta pengarna, eller så kan du erbjuda att säkerställa ditt hem.
Det fungerar så här: Istället för att bara säkra en pensionsrätt mot hyresfastigheten sätter långivaren en pensionsrätt på ditt nuvarande hem utöver hyra. De får två fastigheter som säkerhet, vilket ger dem större säkerhet. På grund av extra säkerheter kräver de inte längre någon utbetalning.
Fördelar med ett filtlån
Du behöver inte komma med några kontanter för ett filtlån. Du kan eventuellt finansiera även stängningskostnaderna för den nya fastigheten. Men du får en ny inkomstproducerande tillgång.
Denna taktik kräver inte heller en separat lösning; du stänger bara fastigheten du köper med finansiering. Titelföretaget måste dra två uppsättningar av titelarbete, men eventuella extrakostnader bleka jämfört med stängningskostnaderna för en separat uppgörelse.
Nackdelar med ett filtlån
Till att börja med sätter du ditt hem på raden för att köpa en investeringseiendom, riskera avskärmning och hemlöshet, som beskrivs ovan.
En annan risk för att finansiera 100% av ett hyresköp är negativt kassaflöde. Sådana höga inteckningskostnader kan betyda högre genomsnittliga utgifter än hyresintäkter, vilket skulle besegra hela syftet med att köpa en hyra. Negativt kassaflöde är en risk för att köpa en hyresfastighet när du köper 70-80% LTV. Risken är ännu större när du finansierar hela inköpspriset.
På samma sätt, om fastigheten sjunker till och med något i värde, sätter den dig upp och ned på inteckningen.
Att köpa en hyresfastighet med ett filtlån kan tyckas likna att dra på en HELOC. De flesta investerare som jag känt använder emellertid endast denna taktik som en tillfällig källa för medel så att de kan köpa i blixtnedslag. De återbetalar snabbt HELOC efter att alla reparationer är slutförda, vanligtvis genom att ta ut en långsiktig inteckning på hyresfastigheten. Med andra ord, de använder inte sitt hem för att överdriva en hyra. Istället använder de dem för tillfälliga, snabba, flexibla pengar, som de återbetalar i sin helhet med en separat hyreskostnadslån.
Poängen
Att säkerställa ditt hem för att finansiera investeringar är ett högriskföretag. Testa inte detta hemma om du inte är en erfaren investerare med ett dussin erbjudanden under ditt bälte.
Slutord
Skuld är ett farligt verktyg, lätt att missbruka och svårt att utöva skickligt. Det bästa sättet att få tillgång till kapitalet i ditt hem är att sälja hemmet och flytta någonstans billigare. Men om du måste ta ut skulder, innebär lån mot ditt hem vanligtvis lägre räntor än osäkrade skulder.
Var bara uppmärksam på höga stängningskostnader i förväg och var särskilt försiktig så att du inte tar på dig mer skuld än du kan återbetala. De flesta skulder är faktiskt dålig skuld, och det enda undantaget är skuld som hjälper dig att bygga förmögenhet. Så om du kan hjälpa det, lyssna på de knubbiga vitsarna och använd inte ditt hus som en bankomat.
Vad har din erfarenhet av att få tillgång till kapitalet i ditt hem? Vilka av ovanstående metoder har du använt, och vad tyckte du om det?
