Långa pengar för renoveringar i fastigheter - ska du få ett?
Vem har rätt?
Lån med hårda pengar är varken i sig goda eller onda; de är bara ett finansieringsverktyg bland många i en fastighetsinvesterares verktygssats. Här är vad strävande fastighetsinvesterare behöver veta om lån med hårda pengar, inklusive deras fördelar, nackdelar, kostnader och rätt och fel tid att använda dem.
Vad är ett lågt pengarlån?
Ett lån med hårda pengar är ett säkerhetsorienterat lån som är säkrat mot fastigheter. Kreditgivare med hårda pengar fokuserar vanligtvis mindre på låntagaren än konventionella hypotekslångivare, och mer på fastigheten och kvaliteten på själva affären. Istället för att låna 90% till 95% av värdet på fastigheten, som konventionella hypotekslånare, följer typiskt lån med hårda pengar en 60% till 80% lånevärde (LTV).
Medan långivare med hårda pengar utvärderar låntagaren också, är deras huvudsakliga fokus att se till att det finns tillräckligt med eget kapital i fastigheten för att de ska kunna återfå sina medel även om låntagaren inte betalar. De granskar affären för att se till att låntagaren köper under marknadsvärdet och kommer att kunna skapa ännu mer kapital genom att renovera fastigheten lönsamt.
Kreditgivare med hårda pengar är inte större banker eller företag. Istället tenderar de att vara små, smidiga företag som verkar på lokal, statlig eller regional nivå. Det finns nu en handfull nästan rikstäckande företag som erbjuder lån med hårda pengar, men inga som verkar i alla 50 stater. Till skillnad från banker, som försöker tjäna en massmarknad, är långivare med hårda pengar nischlångare som specialiserar sig på snabbrenoveringslån för erfarna fastighetsinvesterare.
Lån med hårda pengar tenderar att vara kortsiktiga (6 till 24 månader), endast ränta och endast tillgängliga för fastigheter som inte är ägare. Däremot tenderar en inteckning att vara låntagareorienterad och långsiktig (15 till 30 år). Konventionella hypotekslångivare granskar låntagarens kvalifikationer, såsom kredithistoria, inkomst, skulder och förhållanden som skuld-till-inkomstkvot. Säkerheten - fastigheten - behöver bara bedöma åtminstone inköpspriset för att tillfredsställa konventionella hypotekslångivare.
Fördelar med låga pengar
Lån med hårda pengar har funnits länge, och de är fortfarande det valmöjligheterna för många fastighetsinvesterare, trots att "störare" nyligen inträffat i fältet som crowdfunding-webbplatser. Här är varför de förblir så populära bland investerare.
1. Hastighet och flexibilitet
Lån med hårda pengar är snabba och flexibla, två kvaliteter som värdesätts av fastighetsinvesterare. Jag har sett lån med hårda pengar nära på tre dagar från början till slut. Ofta är den hastigheten nödvändig för fastighetsinvesterare för att säkra exceptionella erbjudanden genom att erbjuda en snabb och praktiskt taget garanterad lösning till en orolig säljare.
2. Idealisk för renoveringsfinansiering
Där lån med hårda pengar lyser är renoveringsfinansiering. De flesta långivare med hårda pengar täcker 100% av renoveringskostnaderna och släpper medel i en serie drag, baserat på ett ömsesidigt överenskomet dragschema (mer om detta senare).
3. Dålig kredit är inte en dealbrytare
Eftersom långivare med hårda pengar fokuserar mer på säkerhetsfastigheterna än låntagaren, förhindrar de inte låntagare med dålig kredit. de tar bara ut högre räntor och avgifter och lånar till en lägre LTV till låntagare med högre risk.
4. Flexibel om förskottsbetalning
En annan fördel med lån med hårda pengar är att långivare ofta inte bryr sig om var din utbetalning kommer från. Du kan låna den från din stora moster Sue, dra ett kontantförskott från ditt kreditkort eller sälja din njure på eBay eller Amazon; de flesta långivare med hårda pengar bryr sig inte eftersom deras fokus ligger i säkerheterna. Konventionella långivare tillåter vanligtvis inte någon del av utbetalningen, även från familjemedlemmar.
5. Typ av fastighet är inte viktig
Kreditgivare med hårda pengar är också villiga att ta hänsyn till unika egenskaper som gör att konventionella långivare slingrar. Jag kände en gång en kvinna som driver ett pensionat med blandad användning och debiterar odokumenterade invandrare för rum under veckan, inga frågor ställs. Ingen konventionell långivare skulle beröra henne, men den hårda pengarlånare som hon hittade slog inte ögonen när han såg det höga värdet och kapitalet i fastigheten.
6. Ingen PMI
Som en slutanmälan debiterar långivare av hårda pengar inte privat inteckningförsäkring (PMI), vilket tar ut lite av de svårigheterna från deras höga kostnader.
Ulemper vid hårda pengar
Dessa lån har vissa stora risker som potentiella låntagare bör förstå.
1. Hög upplåningskostnad
Hastighet och flexibilitet är inte billig. Den största nackdelen med lån med hårda pengar är överlägset de högre kostnaderna.
Låntagarna kan räkna med att betala mellan 8% och 18% i räntor och mellan 2 och 6 poäng. (En "poäng" i utlåningslingo är en avgift som debiteras i förväg vid avvecklingen, motsvarande 1% av lånebeloppet.) Dessa räntor och avgifter varierar inte bara mellan långivare utan också baserat på låntagarens kreditpoäng, inkomst, och erfarenhet. Om du har letat efter en anledning att förbättra din kredit, sänker bättre kreditpoäng vanligtvis dina lånekostnader för låga pengar.
Liksom mer traditionella hypotekslångivare höjer långivare med hårda pengar sina räntor tillsammans med stigande räntor. När allt kommer omkring lånar de pengar själva för att vända och låna till dig, och de överlåter eventuella högre räntekostnader till sina låntagare.
Förutom höga räntor och poäng tar långivare med hårda pengar också ”skräpskostnader” som de flesta hypotekslångivare: behandlingsavgifter, administrativa avgifter, avgiftsgranskningar och allt annat de kan uppfinna för att skilja låntagare från mer av sina pengar. Och när vi talar om bedömningar kommer de flesta långivare att låna pengar kräva att du använder sin godkända värderare, som kan ta ut högre priser än genomsnittet. Som sagt, detta är typiskt för de flesta hypotekslångivare, inte bara långa pengar.
De flesta långivare med hårda pengar tar också ut inspektionsavgifter för varje dragning. De skickar en inspektör till fastigheten i varje fas av renoveringen för att kontrollera att det angivna arbetet är klart innan de släpper dragningen.
2. Villkoren är vanligtvis korta
För det första låntagare med hårda pengar lånar nästan alltid ut för korta lånevillkor, vanligtvis varar 6 till 24 månader. Och de har ingen humor för det om du inte betalar dem under den perioden. Förvänta dig ytterligare en omgång poäng och avgifter om de måste ge dig ett nytt lån.
Som sagt, eftersom lånen är kortvariga är de normalt bara ränta. Du betalar inte tillbaka någon ränta, bara räntan, som håller de månatliga betalningarna i det uthärdliga intervallet trots de höga räntorna.
3. Försenade betalningar har hårda påföljder
Kreditgivare med hårda pengar har inte heller en humor för sena betalningar. Om du missar en betalning, förvänta dig inte ett vänligt telefonsamtal från någon förtjusande representant i ett callcenter som hjälper dig att utarbeta en betalningsplan. Istället förväntar sig ett omedelbart avskärmningsmeddelande.
När allt kommer omkring är långivare med hårda pengar säkerhetsbaserad; deras skydd mot förluster är inte baserat på statistisk modellering av din sannolikhet för fallissemang, men på den enklare beräkningen av "Kan vi återkräva vårt lån om vi utesluter?"
4. Potential för att gå över budgeten
En slutlig risk, som ligger i varje renoveringsprojekt, går över budgeten. Förvänta dig inte att din långivande pengar kommer att vara sympatisk om din entreprenör slår dig med ytterligare $ 5 000 i utgifter; du förväntas hosta upp eventuella överskott från din egen ficka. Se till att du får en heminspektion innan du köper för att minimera risken för överraskningar.
Alla dessa risker kan sammanfattas i en enda mening: Följ lånets villkor eller snabbt avskärmning. Kreditgivare med hårda pengar är flexibla innan du lånar medan de strukturerar lånet. När bläcket är på papper, förvänta dig noll flexibilitet.
När det är meningsfullt att få ett lågt pengarlån
Lån med hårda pengar är oerhört effektiva för en mycket specifik typ av fastighetsaffär: köp-rehab-affären.
Med andra ord, de är perfekta för fastighetsinvesterare som finner nödställda eller förfallna bostäder, köper dem med rabatt, renoverar dem och sedan antingen säljer dem eller refinansierar dem för att behålla lika långvariga hyresfastigheter. Lån med hårda pengar är bra för att vända hus eller renovera hyror. På grund av deras korta lånevillkor måste dock investerare antingen sälja eller refinansiera snabbt när renoveringen är klar.
Det betyder att du behöver en exitstrategi innan du tar ett lån med hårda pengar. I själva verket är en av de första frågorna som långivande pengar långivare ställer när du ansöker om ett lån är om du har en sådan strategi. Kreditgivare med hårda pengar spekulerar inte i de kommande stadsdelarna eller eventuella framtida uppskattningar eller hyreshöjningar. De lånar ut baserat på det värde som är-värdet och efter-reparationsvärdet (ARV) på dagens marknad.
På ett sätt är det tröst i att ha en objektiv, rutinerad uppsättning av ögon som granskar ditt antal och din affär. Om långivaren finner någon anledning till oro kommer de att snabbt påpeka det för dig och tvinga dig att motivera logiken bakom din affär.
Slutligen är det värt att nämna att de flesta långivare med långa pengar inte längre lånar ut till husägare för sin primära bostad. Lån med hårda pengar är inte utformade för konsumenter och kommer inte med det normala skydd som konsumenter förväntar sig. De är designade för fastighetsinvesterare som vill flytta snabbt och tjäna vinst.
Rita scheman och renoveringsfinansiering i ett hårt pengarlån
När en långivande pengar har granskat ditt avtal och godkänt det, sätter ni båda ner för att kartlägga ett renoveringsschema baserat på nödvändiga reparationer.
En "drag" är en ersättning för en specifik uppsättning reparationer eller renoveringsarbeten. Till exempel kan den första dragningen inkludera utbyte av vissa rör och elektriska ledningar. När detta arbete är avslutat skickar långivaren en inspektör till fastigheten för att bekräfta att arbetet avslutades på en acceptabel kvalitet och släpper sedan dragningen för att ersätta dig för arbetet.
Den sista punkten är värt att upprepa: Du betalar för allt arbete och material framför, och långivaren ersätter dig sedan för det.
När en dragning släpps går du vidare till nästa dragverk. För att fortsätta exemplet ovanifrån kan den andra dragningen inkludera ersättning av kanalen och ugnen och luftkonditioneringsenheten och anslutning av dem. Cykeln upprepas sedan: Du ringer långivaren för att informera dem om att den andra dragningen är klar, de skickar en inspektör för att bekräfta det, de släpper dragningen till dig och så vidare tills renoveringen är klar.
Om du är behändig och vill göra en del av hemförbättringsarbetet själv, kan du ha tur. De flesta långivare med hårda pengar kommer endast att finansiera reparationer utförda av licensierade entreprenörer - såvida du inte har ett bevisat resultat med hög kvalitet, i tid.
Andra alternativ för renoveringsfinansiering
Kreditgivare med hårda pengar är naturligtvis inte det enda spelet i stan. Här är några andra alternativ du kan överväga att finansiera din nästa fastighetsaffär.
1. Crowdfunding-webbplatser
Det finns en oskarp linje mellan crowdfundingswebbplatser och långivare med hårda pengar, eftersom många crowdfundingswebbplatser fakturerar sig själva som långivande pengarlånare.
Som nämnts ovan lånar långa pengar långivare pengar av andra och vänder sig sedan och lånar ut dem till fastighetsinvesterare. När det gäller crowdfunding-webbplatser lånar de pengar från allmänheten. De tenderar att erbjuda stark avkastning till finansiella investerare eftersom de ger högre risker med högre kostnad. Men de flesta crowdfunding-webbplatser accepterar bara pengar från ackrediterade investerare och kräver investeringar med höga minimikrav.
Oavsett om du klassificerar crowdfunding-webbplatser som långivare eller konkurrenter till dem är de jämförbara ur låntagarens perspektiv.
2. Gemenskapsbanker
Lokala samhällsbanker fungerar som riktiga alternativ och konkurrenter till långivande pengar. Men eftersom de är små lokala banker är det ofta arbetskrävande att identifiera dem och deras utlåningsvillkor. Tidigare när jag ville låna från en lokal samhällsbank har jag varit tvungen att köra en sökning, göra en lista över varje samhällsbank inom 50 mil och sedan ringa var och en av dem för att fråga om deras prissättning och villkor för renoveringslån.
Om det gör att du undrar varför du skulle gå igenom krånget, kan du tänka på att dessa bankers prissättning ibland är billigare än långivare med hårda pengar. Ännu bättre för hyresinvesterare, vissa små banker erbjuder fortfarande "renoveringsperm" -lån, som involverar en inledande renoveringsfas som rullar över till en permanent långsiktig inteckning efter avslutad - ingen dyr, tidskrävande refinansiering nödvändig.
Om din utgångsstrategi är att refinansiera till en långsiktig inteckning och hålla fastigheten som en hyra, är det värt att ringa dussintals telefonsamtal för att försöka hitta en portfölj långivare som erbjuder detta svårfångade låneprogram.
3. Privata pengar långivare
Nya fastighetsinvesterare förväxlar ofta "privata pengar" med "hårda pengar." Ett privat pengarlån kommer från en person, till exempel en vän, familjemedlem, bekant eller någon annan som inte gör något att låna ut pengar.
Ibland investerar jag pengar med fastighetsinvesterare som jag känner personligen i form av att låna ut privata sedlar. Men jag handlar inte om att låna ut pengar; Jag tjänar ibland som en privat pengar långivare, men jag är inte en lång pengar långivare.
Som beskrivits ovan är långivare av hårda pengar företag - även om de är en individuell utlåning från en enskild innehavare LLC - som handlar om att låna ut pengar till fastighetsinvesterare.
4. HELOC eller Home Equity Loan
Om du har ett hem med mycket kapital i det kan du låna mot din primära bostad för att finansiera din fastighetsinvesteringsavtal snarare än att låna mot den nya fastigheten.
Fördelen för dig som låntagare är att lån som är säkrade av din primära bostad nästan alltid är billigare än lån som är säkrade av investeringseiendom. Det beror på att investerare alltid kommer att ha sina förvaltningsfastighetslån innan de mislighåller sitt hemlån, vilket gör husägarlån till en lägre risk för långivare.
Ett alternativ är ett hemmaplan för kredit (HELOC) från Lending Tree. Det här är roterande kreditlinjer du kan dra på vid behov och sedan betala tillbaka på din fritid - åtminstone för den initiala dragperioden, som vanligtvis är 10 till 15 år. Efter det skiftar HELOCs vanligtvis till en återbetalningsperiod, där du måste betala ned den huvudsakliga saldot under 10 till 20 år.
Många investerare använder en HELOC för att finansiera sina initiala fastighetsköp och renoveringar och säljer eller refinansierar sedan fastigheten efter avslutad och betalar HELOC-saldot. Skölj och upprepa ad infinitum - om du har tillräckligt med kapital i ditt hem för att täcka dessa rejäla kostnader.
Ett annat alternativ är ett bostadslån eller andra inteckning. I stället för en roterande kredit, är detta en annan inteckning mot ditt hem. Dessa lån är mycket mindre flexibla och därför mindre användbara för fastighetsinvesterare som letar efter tillfällig finansiering.
5. FHA 203K-lån
Dessa lån gäller endast husägare som vill finansiera reparationer på sin primära bostad.
Om du är en husägare, glöm helt och hållet pengar långivare och prata med en lånebefattare i din lokala bank om ett FHA 203K-lån. Dessa är betydligt billigare än lån med hårda pengar och möjliggör både köp och refinansiering. Det de emellertid inte tillåter är uppgraderingar av lyxbostäder, så om du har ditt hjärta i en pool med en simbassäng, börja rädda dina pengar.
6. Kontanter
Okej, så detta är inte en form av finansiering. Men om du kan sätta ihop tillräckligt med kontanter för att köpa och renovera en investeringseiendom, kan det spara dig en enorm summa pengar på ränta och avgifter.
Om du har tillräckligt med kontanter, här är några tips som hjälper dig att avgöra om du ska investera dina pengar i ett fastighetsprojekt eller om de skulle användas bättre någon annanstans.
Slutord
Lån med hårda pengar är ett snabbt, flexibelt och bekvämt sätt att finansiera investeringseiendom som behöver renoveras.
De är också dyra, och långivare tvekar inte att utesluta om du inte lyckas leva upp till ditt slut på köpet. Under inga omständigheter ska du använda ett lån med hårda pengar för att finansiera en primärbostad, om du till och med kan hitta en långivare som lånar till husägare; Jag vet inte om någon som gör det. Till och med fastighetsinvesterare bör överväga alla sina alternativ snarare än att bara gå ut på en långivare med hårda pengar.
Nedersta raden: Lär känna dina alternativ för att finansiera fastighetsaffärer långt innan du gör ditt första erbjudande.
Vad har din erfarenhet av att finansiera fastighetsinvesteringar fastigheter? Har du någonsin använt ett lån med hårda pengar?
