Hjälp med hyresvärd hyresgäst deposition - lagar för återbetalning och avdrag

Säkerhetsinsättningar kan göra flyttningen billigare och kan vara svårt att få tillbaka. Men om du förstår dina rättigheter som hyresgäst, tar väl hand om ditt hem och följer upp med hyresvärden efter att du flyttar, kan du hålla din deposition säker.

För att hjälpa dig vill jag gå in i sju viktiga områden med säkerhetsinsättningar som du behöver förstå.

Betala och få tillbaka din deposition

1. Vet dina rättigheter

Innan du går på jakt på lägenheten, kolla in statens hyresvärd- och hyresgästlag, lagstiftningen som reglerar ditt förhållande till en hyresvärd. Vissa stater har strikta lagar om säkerhetsinsättningar. Begränsningar som åläggs enligt dessa lagar inkluderar ofta:

Begränsa beloppet för en deposition.
Kräv att hyresvärdar ska ha depositioner på ett räntebärande bankkonto som är separat från hyresvärdens andra personliga eller affärskonton.
Upprätta en tidsram för återlämnande av säkerhetsinsättningar efter att en hyresgäst flyttat ut.

Hyresvärd-hyresgästlagar är ofta inte förhandlingsbara. Medan du och din hyresvärd kan ha ett visst handlingsutrymme för att förhandla om villkoren för ditt hyresavtal, kan det finnas vissa aspekter av hyresvärd-hyresgästlagar i ditt område som inte kan förkortas eller avstås, även med ömsesidigt samtycke.

Även om denna bestämmelse ofta är avsedd att skydda dina rättigheter, kan det i vissa fall orsaka svårigheter. Om du till exempel bor i ett tillstånd som bara tillåter en hyresvärd att samla motsvarigheten till en månads hyran som en deposition, och du har dålig kredit, har du inte möjligheten att övertala en hyresvärd att hyra till dig genom att erbjuda en större insättning.

Du kan hitta information om hyreslagarna i din stat genom att besöka webbplatsen för HUD (United States of Housing and Urban Development) på HUD. Klicka på statens namn på statens informationssida för att gå till en sida om HUD-aktiviteter i ditt tillstånd. Nästa, leta efter länken "Få hyrhjälp" i kolumnen uppe till vänster. Klicka på den länken så hittar du en lista över länkar för hyresbostäder i ditt land. Det bör finnas en eller flera länkar till information om hyresvärd-hyresgästfrågor som är specifika för din stat. Din stats riksadvokat eller rättshjälpskontor kan också ha material som kan hjälpa dig att förstå dina rättigheter.

En sak till: Vissa städer och län har sina egna hyresvärdar-förordningar, vilket kan ge dig ytterligare rättigheter över de som tillhandahålls i din stats hyresvärdshyrare. Kontakta ditt stadshus för mer information.

2. Hyra förskottsbetalningar

Medan de flesta hyresvärdar kräver att nya hyresgäster ska betala både sin första månadshyra och deposition vid tidpunkten för att teckna ett hyresavtal, kan vissa hyresgäster också be dig att betala din hyres förra månaden också. Detta är en förskottsbetalning av hyran för den sista månaden på hyresavtalet.

Hyresvärdar ber ibland om denna förskottsbetalning eftersom vissa hyresgäster hoppar ut utan att betala hyror under den senaste månaden, och deras deposition täcker inte hyran och kostnaderna för att reparera skador. Vissa stater, som Massachusetts, kräver hyresvärdar att behandla en förskottsbetalning av din hyres förra månaden som de skulle göra en deposition, och betalar ränta på förskottsbetalningen när du flyttar ut. Kontrollera lagarna i ditt område för att lära dig mer om behandlingen av denna betalning.

Om du måste av hyresvärden att betala både hyran för första och sista månaden (och lagen i din stat tillåter det), tillsammans med en deposition, kommer din totala betalning vid hyresavtal att bli en rejäl tre månaders hyra. Om detta kommer att bli svårt för dig, försök att förhandla med din hyresvärd. Vissa kan ha denna policy eftersom de tidigare har bränts av opålitliga hyresgäster. Om du kan visa att du har god kredit och utmärkta referenser från tidigare hyresvärdar kan du kanske få din nya hyresvärd att avstå från detta krav.

3. Inflyttningsavgifter i stället för säkerhetsinsättningar

På vissa bostadsmarknader behöver hyresvärdar och fastighetsföretag inte längre säkerhetsinsättningar. Istället uppmanas hyresgäster att betala en icke-återbetalningsbar "inflyttningsavgift", vilket vanligtvis är cirka $ 200 - $ 300. Hyresvärdar och fastighetsförvaltare föredrar ibland inflyttningsavgifter eftersom de inte behöver följa lagar som kräver att de ska hålla din insättning på ett spärrkonto och de behöver inte betala ränta. Det är inte lagligt att ta ut en icke-återbetalningsbar inflyttningsavgift i vissa jurisdiktioner.

Ett par varningar om inflyttningsavgifter:

När du ser annonser för hyresfastigheter som annonserar "ingen deposition!" var noga med att fråga hyresvärden eller fastighetsförvaltaren om de fortfarande vill ha en inflyttningsavgift.
Medan en inflyttningsavgift kan sänka dina initiala hyreskostnader, kommer du inte att få tillbaka pengarna eller ränta (i förekommande fall) efter att du flyttar ut.
Som nämnts ovan, om din hyresvärd eller fastighetsförvaltare har avskaffat säkerhetsinsättningar och kräver inflyttningsavgifter istället och du har dålig kredit, kanske du inte kan förhandla om en hyresavtal genom att erbjuda en extra deposition.

4. Särskilda insättningar och avgifter

Vissa stater tillåter hyresvärdar att debitera ytterligare insättningar och avgifter relaterade till ansökan och flyttkostnaderna, eller för hyresgäster som utgör en större risk än andra för att orsaka skada på deras egendom. Till exempel kan hyresgäster med husdjur debiteras en husdjursavgift eller en deposition för husdjur för att täcka eventuella djurrelaterade skador på hemmet. Denna insättning eller avgift kanske inte återbetalas, så se till att fråga om det innan du går med på att betala.

Som ett annat exempel kommer vissa hyresvärdar också att be om en extra deposition om du har ett akvarium eller en vattenbädd, av oro för att de kan läcka och orsaka vattenskador i hyreshusets golv och tak. Dessutom kan en ansökningsavgift, städavgift och en avgift för att beställa en kreditkontroll eller en bakgrundskontroll som en del av hyresgästerscreening krävas och kan normalt inte återbetalas. Begär ett specificerat kvitto från hyresvärden för alla avgifter som betalats för dina poster.

5. Skydda din insättning

Vidta alla nödvändiga åtgärder för att skydda din deposition, inklusive ta hand om ditt hyreshus som om det tillhörde dig och göra det klart för hyresvärden vilka skador som fanns innan du flyttade in.

Här några tips för att hjälpa dig se till att du får tillbaka din deposition i sin helhet:

Flytta in-inspektioner. När du flyttar till en ny plats ber du hyresvärden eller chefen att följa med dig på en inspektion. Om du inte kan övertyga din hyresvärd / byggnadschef att göra detta, be en vän att titta över platsen med dig. Ta fotografier av eventuella skador och få papperskopior. Både du och den andra parten bör underteckna och datera dem. Skriv också upp en lista över eventuella skador i lägenheten och be hyresvärden att underteckna och datera inventeringslistan eller skicka inventariet till din hyresvärd via certifierat brev, returnera kvitto begärt. Detta hjälper dig att ifrågasätta eventuella avdrag gjorda av din hyresvärd i slutet av hyresavtalet genom att visa att skadan redan fanns när du flyttade in i ditt hem. Hyresvärdar är inte tänkt att dra av kostnaderna för att hantera "normalt slitage" från din insättning under några omständigheter. Kontrollera statens lagar för att avgöra hur den skiljer normalt slitage och rutinmässigt underhåll från avdragsgill skada.
Lägenhet underhåll. Som dina föräldrar kommer att säga dig är det mycket lättare att hålla ditt hem i god form än det är att rengöra och göra reparationer efter månader eller år av försummelse. Ta 15 minuter om dagen för att svepa dina golv och damma dina möbler. En gång i veckan, ta en timme för att ge ditt hem en mer grundlig rengöring. Kontakta din fastighetschef, byggnadsingenjör eller hyresvärden vid det första tecknet på en felaktig apparat, en envis dränering eller vattenskador på taket. När du har kontaktat de nödvändiga personerna kan du bokföra vem du försökte kontakta så att om din hyresvärd eller fastighetsförvaltare inte svarar kan du visa att du gjorde en god troinsats för att hålla ditt hem i god form. Försök också att undvika permanent skada på lägenheten, som rippade mattor, färgade väggar, trasiga apparater, flisade brickor eller repade bänkskivor. Denna typ av permanenta skador kommer sannolikt att leda till stora avdrag från din deposition. Förutom att hjälpa dig att få tillbaka din deposition i sin helhet kommer att ta hand om ditt hem ett positivt intryck på hyresvärden, vilket är mycket viktigt om du någonsin behöver en referens.
Professionell rengöring. Ett sätt att öka dina chanser att få tillbaka hela din deposition är att hyra en professionell städtjänst för att göra en "flyttning" -städning. Det kan kosta dig lite pengar, men en läskig ren lägenhet kommer sannolikt att imponera på hyresvärden, som förmodligen kommer att vara tacksam för att du tog så bra hand om platsen och kan vara mer benägen att återlämna hela insättningen.
Inspektion före flyttning. I vissa områden, till exempel Kalifornien, kan du ha rätt att begära en inspektion före flytten. Din hyresvärd eller fastighetsförvaltare måste gå igenom ditt hyreshus med dig ett par veckor före utflyttningsdatumet. Under denna inspektion bör fastighetsförvaltaren eller hyresvärden påpeka problem som kan leda till avdrag från din deposition så att du har en chans att fixa dem eller förklara skadeståndet.
Betal alltid din hyra i tid. Se till att alltid betala hyran i sin helhet före förfallodagen, så att din deposition inte används för att täcka några obetalda hyror eller sena avgifter.
Ge din hyresvärd skriftligt meddelande innan du flyttar. Förutom inspektioner och underhåll är det viktigt att du meddelar hyresvärden ett 30-dagars skriftligt meddelande som inkluderar det datum då du ska leda ditt hem. I det skriftliga meddelandet, se till att du tydligt anger när du kommer att återlämna nycklarna till lägenheten till hyresvärden.

Du kan kanske använda depositionen för att betala för din hyres förra månaden. Kontrollera ditt hyresavtal noggrant för att se om detta är tillåtet, eller diskutera det med din hyresvärd. Om du planerar att använda din deposition för att betala för din hyres förra månaden, ange detta tydligt i ditt skriftliga meddelande till din hyresvärd.

6. Få tillbaka din insättning

När du flyttar ut har hyresvärden vanligtvis mellan två till åtta veckor för att få din insättning tillbaka till dig. Se till att hyresvärden vet vart du ska skicka din check, och bekräfta eventuella avgifter som hyresvärden drar från din deposition. Här är några viktiga saker att tänka på när du får tillbaka din insättning:

Nytt adressmeddelande. För att få din deposition tillbaka måste du låta hyresvärden veta din nya adress. I vissa stater har du bara en begränsad tid att få din adress till hyresvärden när du flyttar ut. Om du inte ger din hyresvärd en adress inom den tidsramen kan du förlora din insättning. Din säkraste satsning är att skicka din tidigare hyresvärd ett brev med din nya adress via certifierad post.
Nya hyresvärdar. Om din hyresvärd säljer din byggnad eller förlorar den till avskärmning, är han eller hon vanligtvis skyldig att överlåta hyresgästs depositioner till den nya hyresvärden eller återbetala insättningar till hyresgästen. Låt inte en ny hyresvärd komma undan med att inte återbetala din deposition genom att hävda att han eller hon inte har den.
Specificerade listor. Om din hyresvärd tar avdrag från din deposition kräver de flesta stater att han eller hon ger dig en specificerad lista över dessa avgifter. Jämför avdragen med din egen dokumentation från din flyttning och, om tillämpligt, flytta-inspektioner. Om du känner att några avdrag gjordes felaktigt, kontakta din tidigare hyresvärd och förklara dina bekymmer.

7. Gå till domstolen

Om din hyresvärd vägrar att returnera din deposition eller har gjort olämpliga avdrag kan du kanske ta honom till domstol för små fordringar. Beroende på var du bor kan du stämma hyresvärden för din deposition plus ytterligare två gånger så mycket som din deposition, domstolskostnader och juridiska avgifter och eventuella ytterligare skador. Medan det går svårt att gå till domstol kan det vara enda sättet du kan få tillbaka pengarna på. Legal Aid Society eller hyresgästförbundet i ditt område kan hjälpa dig att ansöka mot en tidigare hyresvärd.

Slutord

Din deposition tillhör dig. Genom att känna till dina rättigheter och ditt ansvar kan du skydda det och få tillbaka det när du köper en egen plats eller hittar ett nytt hem att hyra. Den extra kontanten kan göra den ekonomiska stressen av en nyligen flytt mycket lättare att bära.

Har du någonsin haft några problem med att få tillbaka din deposition? Har du några extra tips att lägga till i mixen?