Ska jag spara för en utbetalning på ett hus eller betala av skuld?

I själva verket är hur mycket du har för en utbetalning avgörande för denna bestämning liksom en bedömning av din befintliga skuld. Men detta skapar en conundrum. Om du har både en hälsosam utbetalning och en viss skuld redan, vad gör du då? Betalar du av skulden och sätter upp en mindre betalning, eller håller du både skulden och utbetalningen intakt?

Svaret på den frågan är inte svårt, men kräver en noggrann undersökning av din personliga situation, till exempel hur mycket av en utbetalning du har råd, hur mycket skuld du har, vilken ränta det är till och hur stort av en inteckning du vill kvalificera dig för.

Ansökningsprocessen

När du ansöker om en inteckning kommer banken eller mäklaren att ta hänsyn till de inkomster du får regelbundet, liksom de betalningar du har för närvarande. Detta ger dem en bild av hur mycket pengar du kan spara varje månad för att lägga till en inteckning.

Baserat på detta, dina andra tillgångar, din kredithistorik och din utbetalning, kommer banken eller mäklaren att avgöra hur stort av en inteckning de kan erbjuda dig och i vilken takt.

Fallstudie

Tänk på Jim, som förbereder sig för att köpa sitt första hus. Han har mycket god kredit och tar hem 36 000 dollar per år efter skatt. Jim har också kreditkortsskuld på 10 000 USD, som har en lägsta betalning på $ 250 per månad, men har ingen annan skuld. Jim sparade upp 20 000 dollar för att få utbetalningen och letade efter en 30-årig fast räntelån. Vi antar att hemförsäkring kostar $ 800 per år och fastighetsskatter är $ 2 000.

Om Jim använder 10 000 dollar av sin förskottsbetalning för att betala av skuld istället, kommer han att kvalificera sig för ett annat inteckningsbelopp än om han betalar ingen skuld och lägger ner hela 20 000 dollar. Förutsatt att Jim kan kvalificera sig för en räntesats på 6%, så här fungerar siffrorna. Övervägandet av privatlånsförsäkring, eller PMI, påverkar inte heller denna jämförelse väsentligt och utesluts för enkelhetens skull.

20 000 $ utbetalning, $ 250 per månad i kreditkortsskuld

Månadsbetalning (inklusive inteckning, skatter och försäkringar): $ 830
Husets totala pris: 119 519 $

10.000 $ utbetalning, ingen skuld

Månadsbetalning (inklusive inteckning, skatter och försäkringar): 1 073 $
Husets totala pris: $ 150.105

Det är en ganska stor skillnad! Jim kan kvalificera sig för en inteckning som är $ 30 000 större om han betalar sin skuld, även om hans utbetalning är halva storleken. Varför är skillnaden så stor?

Hur lånebeloppet fastställs

Det har att göra med hur banken beräknar vad du har råd att betala. I allmänhet tar banken en procentandel av din totala månadsinkomst (36% är vanligt) och antar att det är hur mycket du kan betala för all din skuld, inklusive din inteckning.

Med andra ord kommer dina befintliga skuldbetalningar direkt att minska det belopp som banken tror att du kan betala för din inteckning, hushållsförsäkring, skatter och PMI om det behövs. När de har bestämt hur mycket av en månatlig betalning du har råd, extrapolerar de hur stort av en inteckning du är kvalificerad för.

På grund av arten av dessa beräkningar ökar utbetalningen bara den totala storleken på den inteckning du kvalificerar för på dollar för dollar. Det vill säga, om du är berättigad till en $ 150.000-inteckning och har en extra $ 10.000 att lägga ner, kan du kvalificera dig till en $ 160.000-inteckning. Men eftersom befintlig skuld påverkar hur mycket banken tror att du kan betala begränsar det storleken på din inteckning också. Faktum är att betalning av skuld kommer att öka det inteckningsbelopp som du är berättigad till med cirka tre gånger mer än att bara spara pengarna för en utbetalning.

Allmänt sett är det därför mest meningsfullt att betala ner befintlig skuld om du vill maximera ditt lånebelopp.

Ytterligare överväganden

Det finns en annan aspekt av denna övervägande också. Räntan på kreditkortsskulden är ofta mycket högre än räntan på en inteckning, och det gäller verkligen i Jims fall. Dessutom kan du dra av hypoteksräntor på dina skatter och därmed ytterligare sänka den ränta du faktiskt betalar på ditt hemlån.

Eftersom det nästan alltid är bättre att handla högränteskuld för lågränteskuld, är Jims beslut från detta perspektiv en icke-brainer. För att inte nämna att även om han lägger hela 20 000 $ utbetalningen mot sitt hem, måste han fortfarande betala PMI, vilket är en extra månadskostnad om utbetalningen är mindre än 20%.

undantag

Men det finns några situationer där att en del av din betalning mot skuld inte nödvändigtvis är det smartaste steget:

1. Om du kan minska dina minimikrav på betalning
Eftersom banken använder dina minimibetalningar som krävs för att beräkna hur mycket lån du har råd, kan minska minimibetalningar, till och med tillfälligt, öka ditt lånebelopp utan att du behöver betala av någon skuld. Dessutom görs detta bäst med lån du vill behålla, som de med räntor nära eller till och med under din inteckning ränta.

Till exempel, många studielån faller i denna kategori och kan tillåta dig att ändra din betalningsplan för ett år eller två, vilket gör det enklare att kvalificera sig för ett större lån utan att behöva betala någon av de lågräntade studenterna..

eller kreditkortsskuld, förutom att be ditt företag om en minskning av dina minimikrav på betalning, kan du överväga en balansöverföring till ett kreditkort med en lägre APR-ränta eller en kampanjperiod utan intresse. Öppna dock inte ett nytt kort för nära den tid du ansöker om din inteckning, eftersom det kan skada din kreditpoäng på kort sikt.

2. Om du inte har råd med mycket av en utbetalning
Medan det finns nollutbetalningsalternativ finns det troligt att du betalar mycket högre räntor. Att spara dina pengar så att du kan tillhandahålla till och med en liten utbetalning, till exempel 3,5%, kan spara mer pengar på lång sikt än att betala av din skuld.

Detta beror emellertid på om du till och med kan kvalificera dig för ett lågt eller ingen nedbetalningslån, vilken ränta du kommer att erbjudas och den aktuella räntan på din befintliga skuld.

3. Om du kan undvika att betala privat inteckning
Om du inte betalar någon befintlig skuld gör det möjligt för dig att tillhandahålla en utbetalning motsvarande 20% av försäljningspriset för ditt hem, kan du undvika att betala privat inteckning. Detta kan spara pengar över tid så länge räntan på din befintliga skuld inte är särskilt hög.

4. Om du inte behöver maximera ditt lånebelopp
Om du inte behöver kvalificera dig för ett stort lån, spara dina kontanter istället för att ha till hands vid avslutningen och när du flyttar till ditt nya hem. Detta är när oväntade utgifter troligen kommer att växa upp och du kan undvika att ta på dig ytterligare skuld genom att betala för dem ur fickan.

Slutord

Om du är ute efter en inteckning kan du prova att spela med Bankrates New House Calculator, som genererade siffrorna som användes i fallstudien ovan. Hitta först specifika hus som du är intresserad av. Anslut sedan priset, informationen om fastighetsskatt och en uppskattning av husägarens försäkringskostnader i miniräknaren. (Prova att be andra husägare eller en lokal försäkringsagent om en försäkringsberäkning.)

Se hur mycket du kvalificerar dig till att börja med och om att betala ner skulder kommer att öka beloppet. Glöm inte heller att redovisa räntorna på din befintliga skuld. Till exempel, även om du kan sänka din hypoteksränta en hel procent genom att öka din utbetalning, till vilken ränta är den skuld du annars skulle ha betalat? Kom ihåg att räntorna på bostadslån är avdragsgilla för dina skatter.

Om du precis börjar leta efter ett hem, leka med miniräknaren ovan och fundera över olika sätt att spendera din utbetalning. Lämna inte det helt upp till banken att bestämma vad du har råd heller. Om banken tror att du kan hantera en $ 2 000 per månad inteckning betalning, men du vet att du inte kan, inte gå in i en bara för att banken säger det. Hitta ett hus du bekvämt har råd med, så att du kan vara säker på att göra alla dina månatliga betalningar och njuta av ditt nya hem utan stress.

Har du någonsin mött beslutet att spara för en utbetalning på ett hus eller betala av skuld? Vilket gick du med och varför?