Hur man väljer en bostadslåneperiod

MBA säger att 15% av alla inteckningar för refinansiering av husägare var för icke-traditionella villkor i juni 2012, medan endast 2% av inteckningarna för ett hemköp var för icke-traditionella lånevillkor. Faktum är att 85% av köpslånen var 30-års lån med fast ränta.

Om du funderar på att refinansiera, kan en icke-traditionell inteckningstid på 20, 10 eller till och med en udda löptid på 17 eller 23 år vara attraktiv eftersom du kan ställa in lånet till ett visst datum, till exempel din pension eller vad som skulle har varit betalningsdatumet för ditt ursprungliga 30-åriga lån.

Lånetidsalternativ

Anpassade lånevillkor har funnits så länge hypotekslån har funnits, särskilt från små samhällsbanker och kreditföreningar. Dessa dagar har några av de större hypotekslånarna hoppat på att erbjuda individualiserade hypotekslån. Exempelvis annonserar Quicken Loans kraftigt sitt ”YOURgage” -program, som gör det möjligt för låntagare att välja en låneperiod från 8 till 30 år med en fast ränta. Dessa lån är tillgängliga för $ 25,000 till $ 417,000. Om du är en husägare kan du refinansiera upp till 95% av ditt hemvärde, och om du är en köpare kan du köpa ett hem med en utbetalning så lågt som 5%.

Medan anpassade villkor för till exempel 7 eller 17 år inte alltid finns tillgängliga från de större finansiella institutionerna, erbjuder vissa långivare som Chase Mortgage lån med fast ränta för 10-, 15-, 20-, 25-, 30- och 40-åriga villkor.

Kortera lånevillkor och alternativa lånevillkor har blivit mer populära de senaste åren av två skäl: För det första gör extremt låga räntor de månatliga betalningarna på kortare inteckningar mer överkomliga för låntagarna. För det andra har lågkonjunkturen och läskiga nivåer av arbetslöshet lett till att många konsumenter omfamnar konceptet att eliminera alla skulder, inklusive inteckningar.

Varför välja en alternativ låneperiod?

Det finns flera skäl till varför du kanske vill välja en alternativ låneperiod:

Mindre intresse. Kortare lånevillkor tenderar att vara mer populära bland refinansiering av husägare snarare än köpare. Det beror på att dessa husägare har betalat ned sin lånesaldo i flera år och vill hålla sig på rätt väg för att betala av sitt hem inom den ursprungliga tidsramen för deras första lån - vanligtvis 30 år. Om du har en 30-årig inteckning och har betalat i 11 år kanske du inte vill refinansiera till ytterligare ett 30-årigt lån eftersom det innebär att du betalar ränta och betalar inteckning under mycket längre tid. Du kan spara tusentals dollar i räntebetalningar med kortare låneperiod och använda pengarna för andra investeringar.
Bekvämt utbetalningsdatum. Förutom att du vill hålla fast vid ditt inteckningsschema kanske du vill överväga en annan låneperiod så att ditt inteckningsdatum går samman med ditt pensionsdatum eller när ditt barn börjar college. En del refinansiering av husägare vill att deras nya lån ska upphöra när deras ursprungliga lån upphör, och övergår därför till en 20-årig inteckning om de har haft sitt nuvarande lån i tio år.
Budgetbegränsningar. Både köpare och husägare kanske vill välja en anpassad låneperiod för att hitta den bästa passningen mellan deras bostadsbudget och deras inteckningstid. Om till exempel betalningarna är för höga på ett 15-årigt lån kan de vara överkomliga för ett 20-årigt lån, även om räntan är något högre.

Hur man väljer en låneperiod

Oavsett om du är en köpare eller refinansierar husägare, bör ditt lånetidsbeslut fattas i samband med en finansiell plan. Bestäm hur mycket du har råd att spendera på din månadslånutbetalning innan du börjar diskutera lånealternativ med en långivare. Även om en långivare säger att du kan kvalificera dig för en större inteckning eller för ett kortare lån kan du ha andra sätt du föredrar att spendera dina pengar.

Tänk sedan på hur länge du tänker stanna i ditt hem och vad dina framtida utgifter behöver vara för barn, högskola eller pension. Även om du planerar att sälja ditt hem inom fem till sju år och vill hålla dina månatliga betalningar låga, kom ihåg att du med ett kortare lån ska bygga eget kapital snabbare och därför generera en större vinst när du säljer.

Jämförelse av lånefunktioner

Du bör jämföra dina lånealternativ på flera sätt:

Räntesatser och avgifter. Vissa långivare erbjuder alternativa lånevillkor till en högre avgift än vanliga lånevillkor, så se till att du vet hur mycket du måste betala innan du väljer en specialiserad låneperiod. Räntorna är lägre för kortare lån, men spridningen mellan dem ändras så ofta som hypoteksräntorna förändras. Vanligtvis är skillnaden mellan ett 30-årigt och 15-årigt lån större än skillnaden mellan ett 20-årigt och ett 15-årigt lån. Din långivare kan ta ut samma ränta för ett 20-årigt lån och ett 23-årigt lån, så se till att jämföra alla möjliga lånevillkor innan du bestämmer vilken som fungerar för dig.
Amortering. Din långivare kan förbereda avskrivningstabeller för olika lånevillkor och -räntor för att visa dig kapital och ränta på olika punkter i ditt lån. Med en kortare låneperiod börjar du betala tillbaka din kapital snabbare; Men under de första åren av en 30-årig fast ränteslån är dina betalningar nästan helt ränta. En amorteringstabell kan visa hur mycket mindre du skulle betala i ränta om du väljer en kortare låneperiod.
Månatliga betalningar. Dina månatliga betalningar varierar mycket beroende på din låneperiod. Vanligtvis är din hypoteksprincip och räntebetalning högre med ett kortare lån, men eftersom räntorna är lägre för de inteckningar kan betalningen kanske inte vara så hög som du tror.

Tänk på en 200.000 $ inteckning genom att jämföra 30-åriga och 10-åriga lånevillkor. På en 30-årig fast räntelån på 3,37% skulle din månatliga ränta och ränta vara $ 884, medan på en 10-årig fast ränta på 2,75% skulle din månatliga ränta och ränta vara 1 908 $..

Efter fem år skulle lånesaldot på ett 30-årigt lån till den kursen vara $ 178 610 i motsats till $ 105 193 för det 10-åriga lånet. Du skulle spara $ 89.280 i räntebetalningar genom att välja den 10-åriga inteckning på grund av de lägre räntorna på kortare lånetid.

Kom ihåg att det är bra att betala mindre i ränta, och att förkorta din låneperiod gör att du kan betala av din inteckning snabbare, men ditt intäktsskatteavdrag kommer att reduceras och försvinner så småningom. Se till att du planerar för potentiellt högre skatter om du väljer en kortare låneperiod.

Slutord

När du väljer en låneperiod, glöm inte att beakta vikten av andra ekonomiska mål, som att betala ner kreditkort eller studielånsskuld och spara för högskolan eller pension. Tänk också på att du behöver inkomst för att kvalificera dig för de högre lånebetalningarna som är förknippade med ett kortare lån, så att du kanske inte godkänns för en kort låneperiod om din skuld-till-inkomstkvot inte passar in i långivarens riktlinjer. Du kan alltid uppnå målet att betala ut din inteckning tidigare genom att frivilligt betala extra på huvudstaden.

Hur lång är din inteckningslån? Önskar du att du valt en annan term?