Hur man screenar potentiella hyresgäster - Frågor, kredit och bakgrundskontroll

Problemet är att varje blivande hyresgäst kan agera som den bästa hyresgästen i världen under den första genomgång. Men om du vill se till att du får den bästa hyresgästen är det viktigt att granska alla blivande hyresgäster noggrant innan du tillåter dem att teckna ett hyresavtal.

Du har två val när det gäller att hitta en ny hyresgäst för din hyresfastighet. Du kan hyra ett hyresföretag för att göra jobbet åt dig (dvs att de tar en avskärning), eller så kan du hålla dina pengar och hitta nya hyresgäster själv. Eftersom jag både är billig och lite girig, skulle jag själv välja det senare och skärma mina egna hyresgäster. Att screena en hyresgäst är inte för svårt eller kostsamt om du följer rätt steg.

Screening av potentiella hyresgäster

1. Begär en ansökan

Börja med att låta varje blivande hyresgäst fylla i en ansökan. Du kan få ett exempel på hyresansökan från din lokala fastighetsförening, skapa din egen anpassade hyresapplikation med en Microsoft Office-mall eller använda ett av de ansökningsformulär som finns tillgängliga online via hyresgästdata eller på webbplatsen.

Se till att applikationen du väljer täcker allt du behöver veta om en hyresgäst. För bästa resultat, välj en applikation som innehåller finansiell information, anställningsinformation och personlig information. Se till att applikationen tydligt anger att en bakgrundskontroll, kriminell historikrapport eller kreditkontroll kommer att beställas om det är lämpligt och att den blivande hyresgästen beviljar tillstånd för en check i hans eller hennes finansiella, anställnings- och personliga historia.

Vad du ska leta efter i en hyresapplikation:

• Nuvarande och tidigare arbetsgivare - Hur länge har hyresgästen varit på sitt nuvarande jobb? Har han eller hon bytt jobb flera gånger under de senaste åren?
• Aktuell inkomstnivå - Täcker hyresgästers inkomst hyran plus normala levnadskostnader?
• Ekonomisk information som bankkonton och kreditkort, inklusive saldon och lägsta månatliga betalningar, hjälper till att ge en ekonomisk "bild" för en blivande hyresgäst och erbjuder insikt i hans eller hennes förmåga att betala hyran varje månad.
• Kontaktinformation för tidigare hyresvärdar bör listas med tidigare adresser, betalade hyresbelopp och skäl för att lämna. Finns det några hål i hyrningshistoriken, eller är namnen och kontaktuppgifterna för hyresvärdar som saknas i ansökan?
• Livsstilsinformation såsom antal och storlek på husdjur och antal boende bör inkluderas i ansökan.
• Personliga referenser bör innehålla namn, bekanta längd och telefonnummer.

Be den blivande hyresgästen att fylla i formuläret och ge det tillbaka till dig. Läs igenom formuläret innan du börjar screening för att se till att hyresgästen inte utesluter någon information. Saknad information kan vara en röd flagga som hyresgästen kan försöka dölja något.

2. Kör en kreditkontroll

Vissa statliga lagar tillåter hyresvärden att debitera en blivande hyresgäst för kostnaden för att beställa en kredit- eller bakgrundskontroll. Andra stater kräver att hyresvärdar täcker kostnaderna. Hursomhelst är det en bra idé att dra hyresgästens kredit. En kreditkontroll visar dig information om hyresgästens tidigare kredithistoria, som går tillbaka 7 till 10 år. Du kan beställa en kreditrapport och kreditpoäng med Equifax identitetsrapport.

Tänk på följande när du granskar kreditrapporten:

• Kredithistoria. Leta efter en historik med sena betalningar, inkassokonton, debiterade kreditkortkonton eller stora problem som konkurs. Medan en eller två sena betalningar i det förflutna inte nödvändigtvis innebär en dålig hyresgäst, kanske du vill överväga att ta på dig någon med allvarliga kränkningar, till exempel konkurs.
• Nuvarande skuld. Om hyresgästen har maxat ut alla sina kreditkort, tagit långa lån eller har flera obetalda saldon kan han kämpa för att hålla jämna steg med hyresbetalningen.

3. Kör en bakgrundskontroll

En bakgrundskontroll ger dig en detaljerad rapport om hyresgästens förflutna. Flera företag erbjuder utredningstjänster mot en avgift och kommer att förse dig med en evictionhistoria, kriminell historia, kredithistoria och olika offentliga register. Vanligtvis kan du beställa dessa rapporter med hyresgästens personnummer.

Du kan beställa en bakgrundskontroll online via företag som StarPoint och ScreeningWorks.

Tänk på följande när du begär en bakgrundskontroll:

• vräkningar. Om den blivande hyresgästen nyligen har kastats ut kanske du vill överväga att hyra till personen. Alternativt kan du be om mer information om utkastningen.
• Brottsregister. Även om du kan bortse från en ungdomlig indiskretion, kanske du vill vidarebefordra alla hyresgäster med en lång eller allvarlig kriminell handling. Att acceptera en känd brottsling kan göra dina andra hyresgäster, eller dig själv, i fara.
• Offentliga register. Om hyresgästen är inblandad i en juridisk strid eller har stämts tidigare, kommer den att dyka upp i en bakgrundskontroll. Du kanske vill vidarebefordra en hyresgäst som stämdes för obetald hyra, obetalt barnstöd eller annan allvarlig ekonomisk fråga. Alla dessa skulle kunna indikera ett mönster av icke-betalning.

4. Kontakta tidigare hyresvärdar

Ofta, när en nuvarande hyresvärd ringer till en tidigare hyresvärd, frågar han bara om hyresgästen har betalat alla hyror och om hyresvärden var medveten om att hyresgästen flyttade. För att få en verklig känsla av hyresgästen måste du dock gräva lite djupare. Även om du inte vill riskera att invadera någons integritet kan du ställa några grundläggande frågor om hyresgästens livsstil.

Frågor att ställa en före detta hyresvärd:

• Skulder hyresgästen någon utestående skuld?
• Har hyresgästen en historik med sena betalningar?
• Har hyresgästen orsakat några större skador i hyran?
• Ställde hyresgästen grannarna eller orsakade några större problem när han bodde där?
• Kvalificerade hyresgästen att få sin deposition när han flyttade ut?
• Skulle du hyra en lägenhet till den här hyresgästen i framtiden?

5. Kontakta hyresgästen

Du vill definitivt verifiera att hyresgästen har en stabil och tillförlitlig inkomstkälla innan du tillåter hyresgästen att skriva under ett hyresavtal. Du kan göra detta på ett av två sätt: Du kan be hyresgästen ge dig en kopia av en ny lönstol, eller så kan du kontakta arbetsgivaren direkt för att lära dig mer. Tänk på att inte alla arbetsgivare kommer att ge upp information om lönhistorik eller annan privat information. Men arbetsgivaren kan berätta om hyresgästen är en nuvarande anställd eller inte.

6. Intervju hyresgästen

Om all bakgrundsinformation checkar ut kan du överväga att göra en snabb telefonintervju med hyresgästen. Merparten av tiden, när du visar en hyra till en ny hyresgäst, fokuserar du mer på fastigheten än på den potentiella hyresgästen. Genom att snabbt ringa blivande hyresgäster kan du ta reda på mer om dem och deras livsstil. Kom ihåg att lagen om rättvis bostäder föreskriver att hyresvärdar inte kan diskriminera utifrån färg, funktionshinder, familjestatus, nationellt ursprung, ras, religion eller kön.

Frågor att ställa en hyresgäst:

• Har du några husdjur? Hur gamla är dina husdjur? Är de hembrutna?
• Planerar du att få en rumskamrat i framtiden?
• Hur är din typiska arbetsdag? Arbetar du nattvakt eller udda timmar?
• Röker du? Röker du inomhus eller utomhus?
• Har du vänner eller släktingar som ofta tillbringar natten i ditt hem?

Slutord

Som hyresvärd måste du granska alla potentiella hyresgäster; det finns bara för mycket risk om du inte gör det. När allt kommer omkring, du definitivt inte vill sluta med att behöva gå igenom processen att räkna ut en hyresgäst. Men det betyder inte att du behöver bli en privatdetektiv varje gång någon slår in en ny applikation heller. Använd dina instinkter och försök att få en känsla för hyresgästen och sedan tillbaka dessa instinkter med några hårda fakta från hyresgästens kreditrapport och bakgrundsinformation. Var noga med att inte överskrida dina gränser, vilket kan sätta dig i riskzonen för att bryta sekretesslagar i hyresvärd- och hyresgäldelagen.

Om du är en hyresvärd, hur kommer du igenom screeningprocessen? Har du några trick för att hitta de bästa hyresgästerna?