Hur man gör ett erbjudande på ett hus - tips och strategier för att vinna

Men drömningsfasen för din nya hemsökning måste så småningom ta slut. När du hittat ett hus som passar dina behov är det dags att spänna ner och faktiskt köpa det innan någon annan gör det.

Du kan inte köpa ett hus utan att först ge ett erbjudande om det. Ett köpbjudande, även känt som ett köpeavtal eller en avsikt att köpa, är ett juridiskt dokument som beskriver det pris du är villig att betala för hemmet, hur du tänker betala för det och andra viktiga villkor för transaktionen.

Köperbjudanden blir generellt rättsligt bindande när säljaren godkänner villkoren. Lagarna som reglerar deras verkställande och ogiltigförklaring varierar dock beroende på tillstånd, och det är extremt vanligt att ändra dem innan de stängs eller göra deras verkställighet villkorad av vissa gynnsamma resultat, såsom en godkänd termitkontroll eller andra inspektioner.

Om du arbetar med en fastighetsmäklare kommer han eller hon förmodligen att ändra en förskriven mall med specifika termer för din transaktion. I vissa stater, till exempel New York, är en licensierad advokat faktiskt skyldig att utarbeta eller skriva av på något formellt köpeavtal, oavsett om köparen arbetar med en agent.

Med tanke på storleken och de långsiktiga konsekvenserna av alla bostadsfastigheter, är det i ditt bästa intresse att förstå följande:

Komponenterna i ditt köpbjudande
Vanliga händelser som kan påverka dess genomförande
Hur du skapar ett starkt erbjudande inom ramen för din lokala fastighetsmarknad och personliga situation
Hur man svarar på eventuella motgångar från säljaren

Nyckelkomponenter i ett köpbjudande

Många bostadsfastigheter för köp av fastigheter upprättas med statspecifika mallar, så ordalydelsen och ordningen för ett visst erbjudandes klausuler kommer sannolikt att variera beroende på plats. Men de allra flesta köperbjudanden som gjorts i USA innehåller dessa viktiga komponenter:

Övervägande fönster. Denna klausul anger hur länge erbjudandets villkor förblir giltiga - med andra ord, hur länge säljaren måste ta hänsyn till det. Om säljaren inte svarar i slutet av fönstret, är köparen fritt att göra ett annat erbjudande.
Tjäna pengar insättning. Den allvarliga insättningen av pengar visar att köparen ser allvarligt på att köpa huset. Beloppet, vanligtvis cirka 1% av det totala erbjudandepriset, anges i erbjudandet och i en personlig eller kassakontroll som följer med dokumentet. Om transaktionen avslutas framgångsrikt, krediteras de allvarliga pengarna vid avslutningen (minskar de totala slutkostnaderna). Om transaktionen faller igenom kan de allvarliga pengarna återbetalas, beroende på statlig lagstiftning och om erbjudandet innehåller specifikt språk om när insättningen måste återbetalas.
Laglig beskrivning av fastigheten. Detta är den juridiska beskrivningen av den fysiska egenskapen som den är skriven på den ursprungliga titeln. Beroende på lokal anpassning innehåller den en kombination av underavdelningens namn, block- och partinummer, egenskapens numeriska mätningar och beskrivningar av dess fysiska gränser. För nyindelade fastigheter måste säljaren garantera att alla gränser är slutgiltiga och har de nödvändiga myndighetens godkännanden.
Beskrivning av inkluderade fixturer och apparater. I det här avsnittet beskrivs alla inventarier, apparater, mekaniska föremål, personlig egendom och andra "tillbehör" som ska inkluderas i fastighetens försäljning utan extra kostnad. Vanliga exempel inkluderar köksapparater, VVS-utrustning, uthus, trädgårdsväxter, rökdetektorer och kabeluttag.
Totalt köppris och finansiering. Detta beskriver det totala priset som köparen är villig att betala för fastigheten, utbetalningen (kontant vid stängning), det belopp som ska finansieras och finansieringsmetoden (som en konventionell eller FHA-inteckning).
Handling. Detta beskriver typ av gärning, till exempel en garanti eller förvaltningsgörelse, som är involverad i transaktionen. Den beskriver också vilka (om några) begränsningar som gärningen är föremål för, till exempel reservation av mineralerättigheter och serviceförmåner.
Proportionerliga skatter och verktyg. Detta anger köparens och säljarens respektive ansvar för fastighetsskatt och nyttoförsäljningar före och efter stängning. För enkelhets skull betalar säljaren ofta verktyg (vatten, avlopp, avfall, el osv.) Till slutet av faktureringsperioden som inkluderar slutdatumet. Fastighetsskatter betalas vanligtvis i förväg på 6- eller 12-månaders bedömningsperiod, så det är vanligt att köparen ersätter säljaren för skatter som redan har betalats på intervallet mellan stängning och slutet av den aktuella bedömningsperioden..
Särskilda bedömningar. Denna bestämmelse ansvarar för betalning av särskilda bedömningar. Särskilda bedömningar är engångsskatteskatt som tas ut av kommunala enheter för offentliga infrastrukturprojekt, till exempel nya vattenlinjer eller gatubelysning. Det är mer troligt att de förekommer i nybyggda underavdelningar och nyligen bifogade kommuner. Vanligtvis betalar säljaren alla särskilda bedömningar som tas ut före stängningsdatumet, medan köparen betalar eventuella efter stängning, oavsett när det faktiska infrastrukturprojektet är slutfört.
Stängnings- och leveransdatum. I detta avsnitt anges stängningsdatum eller dagen för transaktionen. Det anges också när huset ska levereras av säljaren till köparen - med andra ord när köparen kan flytta in. Oftast är stängnings- och leveransdatum identiska, men säljare tillåter ibland köpare att flytta in tidigt. Båda datumen kan skjutas tillbaka om lånet godkänns, fastighetsändringar eller andra transaktionskomponenter tar längre tid än väntat.
Avlopp och vatten. Det här avsnittet beskriver fastighetens vatten- och avloppstjänster, stavar om det är anslutet till kommunala vatten- och avloppsledningar, en dricksvattenbrunn, en reningsanläggning för underjordiskt vatten (t.ex. en septiktank) och andra relevanta förbättringar. Egenskaper med brunnar och avloppsreningsbehandling kräver ofta ytterligare kontroll och kontroll innan stängning.
Dubbel byrårepresentation. I vissa stater är det lagligt att samma agent representerar köparen och säljaren, ett villkor som kallas "dubbla byråer" eller "dubbel byrårepresentation." Om transaktionen involverar dubbla byråer, beskriver detta avsnitt köparens och säljarens respektive rättigheter och kräver bekräftande samtycke från båda parter.

tillägg

Det typiska köpbjudandet innehåller flera tillägg som varierar beroende på situation och plats. Vissa tillägg beskriver viktiga aspekter av köpbjudandet, till exempel hur köpet ska finansieras och vem som betalar stängningskostnader. Andra är detaljerade upplysningar som krävs enligt lag. Även om varje tillägg är strukturerat som ett separat dokument med sin egen signatur-sida, betraktas det som en verkställbar del av köpeavtalet.

Vanliga tillägg inkluderar:

Stängningskostnader. I detta tillägg anges vem som är ansvarig för att stänga kostnader och i vilka belopp. Till exempel kan köparen begära att säljaren betalar $ 3 000 för stängningskostnader, med köparen ansvarig för saldot. Ett tillägg för stängningskostnader kan inte krävas om köparen samtycker till att betala alla stängningskostnader i sin helhet.
Finansiering. Om köparen finansierar en del av köpeskillingen med ett hypotekslån, beskriver detta tillägg lånets struktur, löptid och ränta. Det stämmer också om långivaren kräver att säljaren gör några reparationer på fastigheten innan han emitterar hypoteket (och i så fall arten av reparationerna) och vad som händer med de allvarliga pengarna om finansieringen faller igenom.
Skiljedomsavtal / avslöjande. Genom att underteckna detta frivilliga tillägg, samtycker köparen och säljaren till att lösa alla tvister genom bindande skiljedom och avstå från sina rättigheter till domstolsförfarande.
Blybaserad färg och andra farliga redovisningar. Beroende på jurisdiktion inkluderar ett köpeavtal ofta flera riskinformation som krävs enligt lokala lagar. Vanliga farliga upplysningar täcker radon, brunnar och avloppsreningssystem för ytbehandling och blybaserad färg (för hus som byggdes före slutet av 1970-talet).
Fastighetsinformation. Köperbjudanden inkluderar vanligtvis en säljares fastighetsupplysning, där säljaren bekräftar att fastigheten representeras korrekt efter bästa möjliga kunskap. Lokala lagar kräver ibland att tredje part offentliggörs eller rapporterar i detalj hur villkoret för husets komponenter är.

Vanliga händelser och ändringar

I de flesta stater blir ett köpbjudande ett bindande avtal när det accepteras av säljaren och undertecknats av båda parter. Emellertid är kontraktets genomförande nästan alltid beroende av vissa saker, gemensamt kända som ”beredskap”. Vissa händelser införs av köparen eller deras agent för köparens skydd, medan andra införs av säljaren eller deras agent för säljarens skydd. Vissa, som heminspektionen och utvärderingen, är en del av det vanliga köpbjudandet i många stater.

I vissa fall resulterar resultatet av en viss beredskap i en ändring av köpbjudandet. Till exempel, säg att en köpare beställd heminspektion avslöjar en tidigare okänd fel som köparen vill fixa innan den stängs. Köparen eller deras ombud utarbetar sedan ett ändringsförslag som beskriver frågan och specificerar när och hur det måste åtgärdas. Om säljaren samtycker, undertecknar han eller hon ändringen och löser förmodligen problemet. Om säljaren balar, kan köparen välja att gå ifrån avtalet och be om hans eller hennes allvarliga pengars avkastning.

Vanliga köperbjudanden och relaterade ändringar inkluderar:

Heminspektion. Inte alla långivare kräver en köparbevakning innan de bestämmer sig för att ge ett lån, men köpare uppmanas starkt att skaffa en (typisk kostnad är cirka $ 300 till $ 500, betalas på inspektionsdagen och vanligtvis inte återbetalas). Under en heminspektion tittar en licensierad inspektör noggrant över huset och påpekar mindre fel och stora problem som inte alltid är uppenbara för otränade köpare. Om inspektionen upptäcker en större fråga som inte tidigare rapporterats, till exempel tak- eller fundamentskador, tillåter inspektionshändelsen köparen att kräva att problemet åtgärdas eller gå helt bort.
Riskinspektioner. Farokontroller letar efter mer specifika problem som inte omfattas av en typisk heminspektion, inklusive radon, skadedjur och blyfärg. Även om det alltid är valfritt rekommenderas riskinspektioner när risken för en viss fara är hög - till exempel i områden där termitbesvär eller radonföroreningar är vanliga. Kostnaderna varierar beroende på inspektionstyp, men faller vanligtvis inom det låga tresiffriga intervallet.
Avlopps- och brunnskontroll. Avlopps- och brunnskontroller bedömer tillstånd, funktionalitet och säkerhet för en fastighets vatten- och sanitetssystem. Kostnad är en funktion av inspektionens omfattande och plats - en återbetalningsbar förskottsbetalning på 200 till $ 500 är typisk. Precis som vid hem- och riskinspektioner kan köpare kräva en åtgärd för större problem (till exempel en förorenad brunn eller avloppsledning skadad av trädrötter) eller avbryta avtalet.
Värdering. Ingen långivare vill godkänna ett hypotekslån värt mer än den underliggande fastigheten. Av detta skäl kräver långivare nästan alltid en utvärdering (vanligtvis $ 300 till $ 500, på förhand och ej återbetalas) innan en köpares låneansökan godkänns. Om ett hems utvärderade värde kommer in lägre än inköpspriset, kommer långivaren bara att gå med på att finansiera ett belopp lika med det uppskattade värdet.
Godkännande av lån. Om köparens långivare i slutändan avslår sin låneansökan av någon anledning är inte säljaren skyldig att slutföra transaktionen. Denna beredskap anger om de allvarliga pengarna ska returneras eller förverkas till säljaren om transaktionen faller igenom.
Köparens befintliga fastigheter och andra köpbjudanden. Om köparen försöker sälja sitt nuvarande hem och förlita sig på intäkterna från försäljningen för att finansiera ett nytt hemköp, är det troligt att han eller hon kommer att stänga villkoren för en framgångsrik försäljning. Om bostaden inte säljs genom stängning, anger köpbjudandet om det nya hemköpet ska avbrytas eller stängningsdatumet förlängs. På samma sätt, om säljaren överväger andra köpbjudanden i hemmet, görs det aktuella köpbjudandet vanligtvis beroende av deras avbokning vid ett angivet datum.
Tidig ockupation. Om köparen inte förväntar sig att ha ett permanent hem före stängning (till exempel försäljningen av deras tidigare hem stängs före den nuvarande försäljningen), kan säljaren godkänna flyttning före stängningsdatumet och ändra köpet avtal därefter.
Genomgång. Köpare får traditionellt gå genom hemmet strax före stängning (vanligtvis samma dag) för att säkerställa att alla begärda korrigeringar och uppdateringar har slutförts och att husets skick inte har väsentligt förändrats sedan heminspektionen. Ett stort problem, såsom nya vatten- eller brandskador, kan försena att transaktionen stängs eller avslutas helt.

Hur man skapar ett starkt erbjudande

Tänk på dessa tips när du sammanställer ditt köpbjudande. Bara inte mullla över för länge, så kan en mer snabbköpare slå dig till stansen.

1. Beställ en jämförande marknadsanalys

Innan de inledande priset ställs in beställer de flesta säljare en jämförande marknadsanalys (CMA). En CMA uppskattar bostadets nuvarande marknadsvärde genom att utvärdera minst tre nyligen sålda försäljningar av liknande fastigheter i det omgivande området.

Innan du lägger in ett erbjudande, be din fastighetsmäklare att göra en CMA för dina räkning. Detta ger dig en aktuell bild av din lokala marknad, vilket är särskilt viktigt om hemmet har varit på marknaden i några månader. Det upptäcker också ett hem som uppenbarligen är för dyrt - om CMA föreslår ett marknadsvärde i intervallet $ 250.000 till $ 270.000 och hemmet är prissatt till $ 300.000, har du utrymme att förhandla om. Men även om hemmet är rimligt prissatt i sortens höga ände ger ditt CMA dig en rimlig utgångspunkt för ett första erbjudande.

2. Överväg tid på marknaden och andra marknadsindikatorer

Utöver resultaten av ett CMA är den tid ett hem har spenderat på marknaden en bra indikator på köparens intresse. Denna information är allmänt tillgänglig på MLS och hemsökande webbplatser som Trulia.

Mer allmänt ger den genomsnittliga bostadens tid på marknaden i ditt område (postnummer, stad eller län) insikt i det övergripande läget för områdets bostadsmarknad - oavsett om det är en köparmarknad, säljarens marknad eller inte heller. Hem bor på marknaden längre på köparmarknaderna och säljer snabbare på säljarens marknader.

Ditt erbjudande måste återspegla den aktuella lokala efterfrågan och måste vara i linje med andra erbjudanden som säljaren sannolikt kommer att få. Till exempel är en säljare vars hus har funnits på marknaden länge och kämpat för att locka bud mer sannolikt att acceptera ett lägre erbjudande än en säljare som just noterade fastigheten. På varmare marknader stannar hemma ofta på marknaden bara några dagar (eller till och med timmar) och lockar bud till eller över listpris.

Återigen är varje situation annorlunda. Till exempel, även på de hetaste säljarens marknader, kämpar upprörande dyrare nya hus och äldre hem med allvarliga brister för att locka till sig betydande erbjudanden. Om du är osäker, fråga din fastighetsmäklare (eller om du är självrepresenterad, en bekant som är bekant med den lokala marknaden) om vägledning.

3. Kontrollera säljarens motiv

Säljarens personliga motiv är lika viktiga som marknadens totala temperatur. Vissa säljare måste lossa så snabbt som möjligt, kanske på grund av en brådskande omlokalisering eller ett pressande behov av att skaffa kapital för att köpa en annan fastighet. Sådana säljare är kända som ”motiverade säljare” och är ofta villiga att acceptera betydligt mindre än deras begärda pris, särskilt på köparens marknader.

Andra säljare, som nedskärningar från ett långtidsbostadshus till ett kortare hyreshus, har ingen särskilt brådska och har råd att vänta på rätt erbjudande. Leta efter ledtrådar, till exempel om hemmet är ägarbostad och säljarens egna uttalanden, i vilken kategori din säljare passar in.

4. Ta reda på andra erbjudanden på fastigheten

I många jurisdiktioner behöver säljare inte avslöja inköpsorder som beaktas. Först efter att säljaren accepterar ett erbjudande blir det en fråga om offentlig registrering.

Det är dock möjligt för rutinerade fastighetsmäklare att sniffa ut konkurrerande erbjudanden. Innan du skickar in ditt erbjudande, be din agent att be säljarens agent om den senaste visningsaktiviteten. Säljarens ombud förmodligen kommer inte att avslöja om säljaren har ett annat erbjudande, men han eller hon kan medge att det inte är mycket allvarligt intresse för fastigheten eller, omvänt, att det har varit mycket nyligen intresserat. Om du inte har en agent måste du göra det här på egen hand.

Om du misstänker att säljaren har flera erbjudanden i handen ska du skicka ditt erbjudande snabbt och göra det mer säljvänligt (högre erbjudandepris, färre säljbetalda kostnader) än du annars skulle ha gjort. Om det verkar osannolikt att det finns flera erbjudanden i huset, gör ditt erbjudande mer köpvänligt, eftersom du troligen har en möjlighet att förhandla.

5. Kom ihåg att vissa kostnader i förväg inte kan återbetalas

Kom ihåg att vissa pre-stängningskostnader måste betalas i förväg och inte kan återbetalas. Som minimum kommer du troligtvis att betala för en hemkontroll och utvärdering - vilket kan köra en kombination av 1 000 dollar. Du kan också betala för skadedjur, radon, avlopp, blyfärg och andra riskinspektioner och lägga till 1 000 USD eller mer till dina förkostnader. Och om dina allvarliga pengar inte återbetalas kan du vara ute hundratals eller tusentals mer.

Att göra någon av dessa betalningar på en fastighet som inte gör det till stängning kan påverka din budget och din moral. Innan du skickar ut ett köpbjudande, till och med ett lågboll-erbjudande som du är säker på att inte kommer att accepteras som det är, kontrollera att du är seriös när du köper den specifika fastigheten.

6. Få ett förhandsgodkännandebrev för finansierade transaktioner

Innan du gör några erbjudanden, be din långivare om ett förhandsgodkännandebrev där det står att du är preliminärt godkänd för ett hypotekslån upp till ett visst dollarbelopp. För att få ett förhandsgodkännandebrev måste du troligen träffa en låneansvarig, samtycka till en kreditkontroll och tillhandahålla inkomst- och tillgångsverifiering (vanligtvis betalstubbar eller kontoutdrag).

Även om det inte är detsamma som det slutliga lånetillståndet ökar förhandsgodkännandet sannolikheten för att din låneansökan så småningom kommer att godkännas. På grund av lägre sannolikhet för slutgodkännande överväger många säljare inte allvarligt finansierade erbjudanden utan bifogade förhandsgodkännandedokument. Förhandsgodkännande krävs inte för kontanttransaktioner eftersom ingen finansiering är inblandad.

7. Sträck utbetalningen

Ju större kontantkomponent i ditt erbjudande, desto mer attraktiv ser det ut för säljaren. Det beror på att erbjudanden som kräver mindre lån är mindre benägna att falla igenom på grund av en finansieringsproblem.

Allt annat lika, en säljare som presenteras med ett erbjudande på $ 200 000 med 3,5% utbetalning och ett erbjudande på 200 000 $ med 20% utbetalning kommer sannolikt att välja det senare. Erbjudanden med kontanter är ännu bättre, även om de inte kan uppnås för de flesta första gången husköpare.

8. Låt en advokat granska erbjudandet

Ett erbjudande om köp av fastigheter är ett av de viktigaste juridiska dokumenten du sannolikt kommer att skriva under din livstid. Även om din stats lagar inte kräver en licensierad advokat för att utarbeta köpbjudanden, är det nästan alltid värt att få en advokat att granska ditt erbjudande och se till att det inte finns något oortodoks eller potentiellt skadligt för dig i det.

Många fastighetsadvokater gör detta arbete mot en rimlig fast avgift, som kan löpa mellan $ 150 och $ 300, eller mer beroende på platsen. Det är ett fynd jämfört med den potentiella kostnaden för ett dåligt formulerat eller slarvigt granskat erbjudande - till exempel om du skriver under ditt erbjudande under förutsättning att din insättning på 2 000 dollar kan återbetalas och senare får reda på att det inte är.

Säljarens svar & motverkare

När du har skickat in ditt köpbjudande har säljaren fram till slutet av övervägningsfönstret att svara. Om säljaren har flera erbjudanden i huset och ditt inte är bland de mest attraktiva kan han eller hon helt enkelt ignorera erbjudandet.

Mer vanligt svarar säljare på köpbjudanden av:

Acceptera villkoren. När erbjudandet är så bra som säljaren kan hoppas på under omständigheterna accepterar han eller hon det som skriftligt och undertecknar det, och skapar ett bindande köpeavtal. Det är fortfarande möjligt att göra ändringar (till exempel förfrågningar om att lösa problem som upptäckts av en heminspektion) fram till stängningsdatum, förutsatt att båda parter är överens och undertecknar.
Avvisar villkoren. När erbjudandepriset är för lågt eller erbjudandets villkor är ogynnsamma för säljaren, avvisar säljaren erbjudandet direkt. Medan ett avslag alltid svänger, är silverfodret att säljaren åtminstone är villig att engagera sig med dig. Du är fri att följa upp ett avvisat erbjudande med ett nytt, mer säljarvänligt erbjudande.
Att göra en motoffer. När erbjudandet är frestande men inte helt tillfredsställande, ändrar säljaren det genom att ändra nyckelklausuler (som inköpspriset och säljarbetalda kostnader), underteckna det och skicka det tillbaka. Detta är känt som ett motoffer. Du kan välja att acceptera motofferet som skrivet eller ändra det ytterligare, underteckna det och skicka det tillbaka till säljaren för granskning. Denna process kan pågå så länge som behövs tills säljaren accepterar ett erbjudande eller någon av parterna avbryter förhandlingarna.

I vissa situationer förhandlar säljare som får flera erbjudanden samtidigt med varje potentiell köpare individuellt i ett försök att få bästa möjliga avtal. Om säljaren vill nå ett bindande avtal snabbare kan han eller hon helt enkelt be alla intresserade köpare om sitt bästa möjliga erbjudande, välj sedan det mest gynnsamma.

Slutord

Att sammanställa och genomföra ett köpbjudande är inte riktigt lika tvingande som att besöka öppna hus eller gå igenom hem till salu, men processen har sina charm. Trots att min fru och jag hade en fastighetsmäklare som utarbetade de köpbjudanden och motgångar vi gjorde på vårt nyligen köpta hus, lärde vi oss mycket under processen. Dessutom var förhandlingsprocessen - fast stressande - faktiskt rolig, och det var oerhört tillfredsställande att höra att säljaren hade accepterat ett erbjudande väsentligt under vad vi var villiga att betala. Jag vill inte gå igenom processen när som helst snart, men jag är definitivt mer säker på min förmåga att navigera den när tiden så småningom kommer.

Har du gjort ett köpbjudande på ett hem?