Är värdeföretag värda kostnaden? Kostnader, för- och nackdelar

Såvida inte att äga och hantera hyresfastigheter är ett heltidsjobb för dig, eller om du vill att det ska vara, bör du överväga ett fastighetsförvaltningsföretag för att effektivisera dina hyresvärdsuppgifter. Men innan du registrerar dig med en, se till att helt överväga för- och nackdelarna med att hantera din egendom gentemot delegera uppgifter till ett dedikerat förvaltningsföretag.

Vad en fastighetsföretag gör

Ansvaret som följer med fastighetsförvaltning inkluderar granskning av sökandes kredithistorik och bakgrund, upprättande av hyresavtal och bearbetning av hyresbetalningar, skötsel av skatter och juridiska poster och hantering av underhållsproblem och klagomål som dyker upp. Beroende på storleken på din egendom kan dessa uppgifter bara utgöra mer än ett heltidsjobb.

Varje hyresvärd måste bestämma om de uppgifter som krävs för fastighetsförvaltning är bättre lämpade för ett dedikerat företag eller hanteras från första hand. Det första du bör tänka på är om du har tid och kompetens att hantera din egen egendom. Är du bekväm att utföra grundläggande handyman-uppgifter (eller känner du någon pålitlig som är)? Känner du till en pålitlig elektriker och rörmokare som erbjuder service samma dag? Har du något emot att vara på telefon 24/7 för att hantera frågor som oundvikligen uppstår? Är du bekväm att konfrontera hyresgäster om klagomål eller försenade betalningar? Eller vill du hellre spendera pengarna för att frigöra din tid genom att delegera dessa och andra ansvarsområden?

Medan du anställer ett fastighetsförvaltningsföretag kan eliminera telefonsamtal efter dygnet och mildra de dagliga krångelna, lindrar ingenting någonsin ditt förvaltningsansvar så länge du äger fastigheten. Vissa underhållsproblem (som att bestämma om du ska reparera en gammal diskmaskin eller byta ut den med en ny) kommer säkert att kräva att du bedömer situationen och avgör hur du ska gå vidare. Dessutom behöver vissa hyresgästproblem (t.ex. utkastning) din uppmärksamhet.

Om du letar efter ett företag som tar bort varje oro från dina axlar kommer du att bli besviken - men om du vill ha hjälp med att lätta upp belastningen, erbjuder ett bra fastighetsförvaltningsföretag en rad värdefulla tjänster.

Att hantera hyresgäster

En stor del av vad något fastighetsförvaltningsföretag (eller hands-on hyresvärd) gör är att hantera hyresgäster på en daglig basis. Ansvaret inkluderar reklam för öppna enheter, intervjuer och granskning av blivande hyresgäster, upprättande av hyresavtal, hantering av inflyttningar och flyttningar, hantering av klagomål, insamling av hyror, hantering av sena betalningar och i de värsta scenarierna, hantering av utkast. Fastighetsförvaltningsföretag bör ha kännedom om juridiska aspekter av hyresvärden / hyresgästförhållandet - och det inkluderar förståelse för varje parts rättigheter och hur man går fram lagligt i händelse av problem.

pappers~~POS=TRUNC

För vissa är en av de bästa aspekterna av att anställa ett fastighetsförvaltningsföretag att det hanterar en hel del nödvändiga pappersarbete. Ett företag kan befria dig från att hitta och screena hyresgäster, kontrollera kreditrapporter, genomföra bakgrundskontroller, upprätta hyresavtal och fakturera och redovisa månadsvis hyra. Om du erbjuder subventionerade bostäder vet du också att det krävs en hel del extra pappersarbete.

Om du bara har en eller två hyresfastigheter med långsiktiga hyresgäster, bör pappersarbetet inte ta mer än ett par timmar varje månad och inte heller ha en låda i ett arkivskåp. Men om du äger en hel byggnad med hög omsättningshastighet kan volymen och tidsåtagandet snabbt lägga till.

Naturligtvis, även med hjälp av ett förvaltningsföretag, är du fortfarande ansvarig för att hålla ett register över dokument som hänför sig till skatter, försäkringar och hypoteksräkningar - för att inte tala om kvitton från fastighetsförvaltningsfirman själv. Dock kan minskningen av pappersarbete vara värd de avgifter som tas ut.

Reparationer och underhåll

Om din byggnad har ett nytt tak och en ny varmvattenberedare är det ett rimligt antagande att du inte kommer att krävas för reparationer så ofta som du skulle göra för en äldre fastighet med äldre funktioner. Om taket och VVS är gamla, basborden skalar, och den fysiska strukturen på enheten har sett bättre dagar kan du möta ofta samtal och dyra reparationsräkningar.

Som hyresvärd äger du inte bara ett hus eller en byggnad - du äger sannolikt också det land det sitter på. Förutom reparation och underhåll av byggnader och enskilda enheter, måste du lägga till några resurser för att se till att marken är attraktiv och väl underhållen. Det kan betyda att plantera och hålla blomsterrabatter, reparera vägar, klippa gräsmattor och installera grässprinklersystem, bland andra uppgifter.

Du kan tillåta förvaltningsföretaget att hantera reparationer under ett visst dollarbelopp efter eget gottfinnande, men du måste fortfarande godkänna större, dyrare reparationer. Ditt beslut om att anställa ett ledningsföretag beror på hur involverad du vill vara och hur omedelbart tillgängligt du vill göra dig själv till dina hyresgäster..

Kostnaden för ett förvaltningsföretag

Även om kostnaden är en primär oro för att ingå avtal med ett företag för att hantera din fastighet, är det inte det enda man måste tänka på.

Kosta

Även om priserna varierar från företag till företag och beror till stor del på det land där du befinner dig, kan du förvänta dig att betala ett fastighetsförvaltningsföretag var som helst från 8% till 12% av den månatliga hyresgraden, enligt All Property Management. Men ManageMyProperty.com sätter det siffran på 4% till 12% “baserat på antalet fastigheter du behöver hanteras, antalet enheter i varje fastighet, fastighetens läge och skick, och viktigast av allt, vilka tjänster som ingår för den avgiften. " Den citerar också egendomstyp som en stor avgörande faktor. Dessutom kan du debiteras en avgift på 80% till 100% av en månads hyra för "hyresgästupphandling", enligt fastighetsmäklaren Eric Lansing, som kommenterar Zillow.

Strukturera

Inte alla prisstrukturer är desamma. Vissa företag kan ta ut en schablonbelopp per månad - vilket igen varierar beroende på område, utförda uppgifter och hyresvärde - medan andra tar ut en procentsats, som anges ovan. Priset kan också variera beroende på storlek och antal fastigheter du äger. Om du till exempel äger flera hyreshus kan du få en "bulk" -rabatt som en person med ett enda hem eller lägenhet kanske inte får.

Termin

En hyresvärd tecknar vanligtvis ett avtal med ett fastighetsförvaltningsföretag under en viss tid - till exempel 12 eller 24 månader - med en möjlighet att förnya. Kontrakt kan upprättas så att de automatiskt förnyas om ingen av parterna vidtar åtgärder som motsätter sig det. Uppsägningsklausuler möjliggör tidig uppsägning om fastighetsförvaltningsföretaget på något sätt bryter mot avtalet.

Tjänster ingår

Se till att du fastställer exakt vilka underhållstjänster som ingår i dina avgifter. Det kan vara så att när något behöver repareras, ingår vissa arbetskostnader i din månatliga schablonbelopp eller procentsats (till exempel, byta ut belysningsomkopplare och byta ut kranhandtag) medan andra faktureras individuellt (som att byta ut trasiga fönster och installera nya sänkor).

Oavsett, allt bör tydligt anges i ditt kontrakt. Tänk på att dessa avgifter kan kräva att du höjer din hyresgrad, vilket kan göra svårigheter att hitta - och hålla hyresgäster.

Och kom ihåg att förvaltningsavgifter för fastigheter kan vara förhandlingsbara. Beroende på hur mycket du är villig att betala kan du kanske få ett lägre pris genom att offra vissa tjänster och hantera dem på egen hand.

Slutord

Om du förvandlar en primärbostad till en hyresfastighet ska du rådfråga din försäkringsleverantör för att se till att din försäkring är tillräcklig. Du behöver hyresvärdeförsäkring som kan täcka dig på lämpligt sätt i händelse av brand, vandalism, översvämning eller något annat missöde. Och kom ihåg att även om du delegerar uppgifter till ett externt företag tillhör slutligen ansvaret som ägare dig. Faktum är att avtal med fastighetsförvaltningsföretag typiskt föreskriver att om rättegång väcks baserat på chefens arbete, betalar ägaren alla juridiska avgifter och eventuella relaterade skador. Så välj vem du gör affärer med klokt och håll alltid ett öga på saker - oavsett hur borttagen du vill vara.

Har du funderat på att anställa ett fastighetsförvaltningsföretag?