7 sätt att investera i fastigheter indirekt utan innehavstitel
Det är svårt att köpa en investeringseiendom om du till exempel har mindre än 1 000 dollar att investera. Även om du är godkänd för en låneutbetalningslån måste du fortfarande samla tusentals dollar för den utbetalningen, plus stängningskostnader och kontanta reserver.
Fastigheter är också notikt illikvida. Att sälja det kostar mycket tid och pengar, vilket gör att många investerare är obekväma.
Sedan finns det inlärningskurvan. Det tar tid att lära sig de färdigheter som krävs för att vända ett hus eller bli hyresvärd för att säkerställa att du tjänar en vinst snarare än att förlora din skjorta.
Men för allt detta erbjuder fastigheter en alternativ tillgångsklass med det bästa från båda världar: den höga avkastningen på aktier i kombination med den låga volatiliteten i obligationer. En gemensam studie av University of California, University of Bonn och den tyska centralbanken fann att fastigheter erbjöd bättre avkastning än lager och extremt låg volatilitet under de senaste 145 åren.
Så hur kan investerare diversifiera sina portföljer så att de inkluderar fastigheter utan att direkt köpa fastigheter? Här är sju sätt att investera i fastigheter utan huvudvärk av utbetalningar, finansiering, reparationer eller någonsin behöva inneha titeln själv.
1. ETF: er och fonder
Ett sätt att indirekt investera i fastigheter är genom att investera i aktier och fonder i fastighetsrelaterade branscher.
Till exempel kan du investera i ETF: er och fonder, genom TD Ameritrade, som innehar husbyggande, kommersiella fastighetsaktier eller hotellkedjor med stora fastighetsbestånd. Du kan till och med investera i ETF: er och fonder som innehar en rad REIT (mer om dem för tillfället). För exempel på fonder som investerar i fastighetsrelaterade aktier och fonder, kolla in Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ) och iShares U.S. Real Estate ETF (IYR).
Fördelar
För det första erbjuder ETF: s fastigheter och fonder samma omedelbara likviditet som alla andra ETF, fonder eller aktier. Du kan köpa och sälja direkt till en kostnad av $ 4,95 provision. Det är långt ifrån att spendera 7% på en fastighetsmäklare för att lista och marknadsföra din fastighet och vänta fyra månader på avveckling.
Dessutom gör det möjligt för investerare att diversifiera sin aktieportfölj för att minska risken från deras mäklarkonto. Du behöver inte lämna ditt hem för att få omedelbar tillgång till en helt separat sektor av ekonomin.
Dessa medel låter dig också diversifiera inom fastighetssektorn. Genom att köpa en enda fond kan du få exponering för fastigheter i hela USA eller flera internationella länder. Kontrast det med direkt ägande, vilket innebär att tusentals dollar sjunker till en fastighet i en stad.
Nackdelar
Liksom alla ETF eller fonder tar fastighetsrelaterade fonder utgifter för kostnadsförhållanden för att hantera och driva fonden. Och om fonden förvaltas aktivt finns det alltid risken för inkompetens från fondförvaltaren.
Investerare får inte heller de skattemässiga fördelarna som ger direkta fastighetsinvesterare.
Vem de är för
Om du inte vet mycket om fastigheter och bara vill diversifiera din aktieportfölj, är fastighetsrelaterade ETF: er och fonder ett bra ställe att börja.
2. REITs & mREITs
En REIT, eller fastighetsinvesteringsförtroende, är en fond som investerar pengar i fastighetsprojekt. Det gör att investerare kan bidra så mycket eller så lite som de vill till en större portfölj av fastighetsinnehav.
På liknande sätt investerar en REIT-fond (mREIT) pengar i lån på fastighetsprojekt men äger inte direkt fastigheter. Båda typerna av REIT handlas på börser precis som ETF: er och aktier.
Fördelar
Liksom ETF: er och fonder är REIT och mREIT ett enkelt, snabbt och billigt sätt att diversifiera till fastigheter. De kommer inte heller att ringa dig klockan 3 för att klaga på att en glödlampa blåste ut eller att de täppte in sin toalett, vilket hyresgäster har varit kända för att göra.
Historiskt sett har amerikanska REITs också erbjudit förvånansvärt hög avkastning, konkurrerande och ofta slå stora amerikanska aktier. Under de 40 åren från 1979 till slutet av 2018 var den genomsnittliga totalavkastningen för U.S. REITs 11,77%, enligt Nareit.
Dessa fonder tenderar att erbjuda särskilt starka utdelningar, ofta flera gånger högre än de som betalas av aktieindexfonder. Till exempel, 2018, gav den genomsnittliga amerikanska REIT 4,45% i utdelning, jämfört med 1,88% för S&P 500. Det är inte ovanligt att hitta REITs som betalar 8% eller mer i årlig avkastning. Det beror på att REITs enligt lag måste betala ut minst 90% av sina nettointäkter till investerare i form av utdelning.
Nackdelar
Denna 90% -regel tjänar dock som ett dubbelkantigt svärd; det begränsar mängden inkomst som REIT kan ge tillväxt och utöka sina fastighetsportföljer. Det betyder att för att växa måste REIT ta skuld.
Med så mycket av REIT: s avkastning som kommer från utdelning lämnar detta investerare öppna för högre skatter. Istället för att betala kapitalvinstskatter efter att ha haft en fond i ett år eller två och sedan säljer, måste investerare betala sin vanliga inkomstskattesats för ordinarie utdelning (men inte på kvalificerad utdelning; läs mer om hur utdelning beskattas här).
Vem de är för
Liksom ETF: er och fonder är REIT och mREIT en perfekt passform för vardagliga aktieinvesterare som vill diversifiera sina portföljer och få exponering för fastigheter utan krångel med direkt ägande. Om du inte har inrättat ett investeringskonto kan du öppna ett genom Ally Invest. De erbjuder för närvarande en kontantbonus på upp till $ 3 500.
3. Privata anteckningar
En anmärkning är det juridiska dokumentet som undertecknats för att registrera en skuld. För praktiska ändamål är en privat anteckning ett privat lån från dig till en annan person eller företag.
Jag känner ett par i Ohio som gick i pension innan de fyllde 30 och nu lever av inkomst från sina hyresfastigheter. Jag har lånat ut pengar till 12% årlig ränta för en kort ränta. Så här fungerade det: Jag lånade dem 10 000 dollar och vi undertecknade en anteckning. Termen var i nio månader, i slutet av som de returnerade min 10.000 $ rektor, plus $ 900 i ränta. Ränta upplupna till 1% per månad (12% per år).
I det här fallet var anteckningen "osäkrad", vilket betyder att det inte fanns någon panträtt mot en viss egendom som säkerhet. Men privata sedlar kan också säkras, med en pensionsrätt som är registrerad på offentligt register mot en fastighet som fungerar som säkerhet.
Fördelar
Privata anteckningar kan ge utmärkt avkastning och är lika pålitliga som den person eller företag du finansierar.
De kan också skyddas mot fastigheter, så att du kan avskärma fastigheten i händelse av ett fall.
Nackdelar
Eftersom dessa lån är privata är de praktiskt taget oreglerade utan skydd från SEC. Vid ett fall har investerare få alternativ.
Den ena är att avskärma, i fallet med säkrade sedlar. Men avskärmning är en dyr och tidskrävande process som kräver betydande juridiskt arbete av advokater. Och investerare har ingen garanti för att någon kommer att bjuda tillräckligt på avskärmningsauktionen för att täcka sina lån och juridiska avgifter.
Om anteckningen inte är säker, har investerare ännu mindre möjlighet. De kan stämma låntagaren för kontraktsbrott, men för deras problem kommer de att sitta kvar med en svår att verkställa dom.
Vem de är för
Privata anteckningar är ett bra alternativ för människor som känner framgångsrika fastighetsinvesterare. De är till stor del en övning i personligt förtroende och förtroende, så låt bara till personer du känner väl, lita iboende med dina pengar och som har en utmärkt historia för framgång i fastighetsinvesteringar.
4. Crowdfunding
Ett relativt nytt alternativ för investeringar i fastigheter är genom crowdfunding-webbplatser. Idén är enkel: Allmänheten finansierar projekt för fastighetsinvesteringar. En enda $ 500 000 fastighetsaffär kan ha 60 olika finansiärer, spridda över hela landet, varav ingen någonsin har sett fastigheten.
Liksom REIT och mREIT investerar vissa crowdfunding-webbplatser direkt i fastigheter, medan andra lånar ut pengar till fastighetsinvesterare. Typiskt, när en crowdfunding-tjänst investerar i fastigheter direkt har de helt enkelt en stor poolad fond som allmänheten kan investera pengar i. Andra crowdfunded-långivare tillåter investerare att bläddra igenom enskilda fastighetsaffärer och finansiera specifika erbjudanden de gillar.
Det finns dock en fångst: De flesta crowdfunding-webbplatser accepterar endast medel från ackrediterade investerare. Om du har ett nettovärde under $ 1 miljon eller tjänar mindre än $ 200 000 kan du inte delta.
Det finns fortfarande en handfull webbplatser för crowdfunding för fastigheter som gör att någon kan delta. För en webbplats med poolfonder, kolla in Fundrise; att välja och välja individuella erbjudanden, prova Groundfloor.
Fördelar
Liksom de andra alternativen på den här listan tillåter investerare att sprida pengar över många fastigheter och regioner webbplatser för crowdfunding av fastigheter.
Medan crowdfunding-webbplatser kräver minimiinvesteringar är vissa mycket låga. Bottenvåningen har till exempel en investering på minst 10 dollar. Det innebär att en investerare teoretiskt kan investera i 100 fastigheter för totalt 1 000 dollar och sprida sin risk långt och bredt.
Dessa fonder tenderar också att ge hög avkastning för att locka investerare. Fundrise har betalat investerare mellan 8,7% och 12,4% årlig avkastning sedan starten. Groundfloor levererar avkastning från 5% till 25%, beroende på fastighetens kvalitet och låntagarens kreditvärdighet.
Eftersom crowdfunding-webbplatser inte omfattas av SEC: s krav att returnera 90% av vinsten som utdelning, kan de investera mer pengar på tillväxt och nya fastigheter.
Nackdelar
Crowdfunding-webbplatser kan debitera investerare stora förvaltningsavgifter, jämförbara med eller överstiga REIT, ETF och andra börsnoterade fonder. Till exempel debiterar Fundrise 1% per år.
Utöver avgifterna är dessa investeringar inte lika likvida som börsnoterade fonder. Fundrise förväntar sig att investerare kommer att lämna sina pengar på plats i fem år i genomsnitt, och medan investerare kan göra utbetalningar innan dess är det en tråkig process. Investerare måste lämna in en begäran, sitta genom en obligatorisk 60-dagars väntetid, och även då är inlösenförfrågningar "föremål för vissa begränsningar."
Men inte alla crowdfunding-webbplatser kräver så långa åtaganden. Den typiska investeringstiden för till exempel Groundfloor är sex till 12 månader. Men det gör fortfarande en inte-likvärd investering.
Vem de är för
Crowdfunding-webbplatser är ett bra alternativ till REIT för investerare som vill ha mer information om sina fastighetsinvesteringar. Se till att du gör dina läxor, men fråga efter detaljer om avgifter och standardpriser från en crowdfunding-webbplats innan du investerar några pengar.
5. Fastighetssyndikationer
Syndikering av fastigheter liknar crowdfunding, men inte identisk. I en syndikering hittar en sponsor eller operatör en stor fastighetsaffär de vill köpa och vänder sig till externa investerare för att samla in resten av kapitalet.
Dessa investerare, även kallade begränsade partners eller medlemmar, sätter in pengar, och i utbyte får de delvis ägande av fastigheten. Till exempel hittar en sponsor en hel del på en egendom på $ 1 miljon, sätter upp 100 000 $ av sina egna pengar och samlar sedan de andra $ 900,00 från dig och flera andra investerare. Du lägger upp $ 50 000 och du får en ägarandel på 5% i fastigheten.
Till skillnad från crowdfunding-webbplatser, där investerare ställer in finansiering för en rad fastigheter utan faktiskt fastighetsägande eller helt enkelt lånar ut pengar på erbjudanden, erbjuder syndikationer investerare en specifik fastighetsaffär att utvärdera och köpa in. De ger investerare delvis ägande av en juridisk enhet, som i sin tur äger en fastighet.
Fördelar
Den genomsnittliga personen har inte många möjligheter att köpa fastigheter på flera miljoner dollar. Men som en del av en syndikering kan investerare köpa lägenhetskomplex, kommersiella byggnader, till och med hotell - åtminstone som en del av ett gemensamt investeringspartnerskap.
Till skillnad från andra alternativ på den här listan kan investerare i syndikationer dra fördel av alla skatteförmåner som finns tillgängliga för direkta fastighetsägare eftersom de har ägande, om än delvis ägande genom en juridisk enhet. Investerare ser fördelar som avskrivningar, ränteavdrag och till och med 1031 utbyten för att skjuta upp realisationsvinstskatter.
Investerare vet också den exakta egenskapen de investerar i och sponsorn för affären och kan veta båda noggrant.
Liksom andra alternativ på den här listan tillåter syndikering diversifiering. Investerare kan sprida pengar mellan flera stora tillgångar utan att behöva satsa gården på någon fastighet.
Nackdelar
För det första är de flesta erbjudanden för fastighetssyndikering endast tillgängliga för ackrediterade investerare.
För det andra är dina pengar låsta in i den här affären. Det är möjligt att sälja ditt intresse, men det är inte lätt.
Tänk också på att sponsorn tar ut avgifter för deras aktiva roll för att hitta affären och hantera fastigheten. Se till att du förstår dessa avgifter och att de inte tar bort de flesta av dina vinster.
Slutligen är det upp till dig att utföra due diligence för affären. Du är ansvarig för att kontrollera siffrorna och sponsorn innan du investerar, och för erbjudanden så stora och komplexa kan det mycket väl ligga utanför ditt förståelsesområde.
Vem de är för
Fastighetssyndikationer är bäst för erfarna, sofistikerade investerare som uppfyller kraven för ackrediterad investererstatus. Helst bör du känna sponsorn och känna till deras meritlista på liknande stora fastighetsprojekt.
6. Fonder för privat kapital och möjligheter
Liksom fastighetssyndikering tillåter investeringsfonder investerare att samla fonder för att investera i stora projekt som hyreshus eller stora kommersiella fastigheter.
Men i en private equity-fond vet inte investerare den exakta egendom de investerar pengar i och de säkerställer inte delvis äganderätt till fastigheten. Istället investerar de baserat på fondförvaltarens rykte; chefen har tjänat betydande avkastning tidigare, så du investerar pengar med dem under tron att de kommer att hitta enastående investeringar som betalar imponerande avkastning. Med andra ord måste du helt enkelt lita på dem.
En ny typ av private equity-fonder som uppstod genom lagen om skattelättnader och arbetstillfällen från 2017 är Opportunity Zone Funds eller Opportunity Funds. Lagen specificerar ungefär 8 700 folkräkningsområden som kvalificerade möjlighetszoner, och private equity-fonder som investerar minst 90% av sina tillgångar inom dessa zoner är berättigade till särskilda skattelättnader.
Eftersom det här är ett nytt investeringsinstrument, bör investerare vara försiktiga innan de investerar i möjlighetsfonder och se till att de förstår de exakta riskerna och skattemässiga fördelarna innan de begår ett cent. Till exempel kan investerare titta över Fundrises möjlighetfond och jämföra den med webbplatsens standardmassafinansieringsalternativ som beskrivs ovan.
Fördelar
Private equity-fonder kan tjäna spektakulära avkastningar. Liksom fastighetssyndikatupphandlingar ger dessa medel investerare tillgång till stora fastighetsaffärer.
För möjlighetsfonder kan ackrediterade investerare som tjänar vinst på kapitalvinster skjuta upp sina skatter fram till 2026 om de återinvesterar sina vinster inom 180 dagar efter att de realiserat dem. Om de håller sina pengar investerade i en möjlighetszon under minst fem år, sjunker deras beskattningsbara vinster med 10%; om de håller sina pengar i minst sju år sjunker dessa vinster med 15%. De kvarlämnade pengarna i minst tio år är föremål för inga kapitalvinster alls.
Nackdelar
Private equity-fonder kan visa sig vara högrisk, med få skydd för investerare. Det är därför de bara är tillgängliga för ackrediterade investerare.
Investerare har inte nödvändigtvis några detaljer om vilka tillgångar fonden så småningom kommer att investera i, och de har ännu mindre kontroll över dessa investeringar när de har gjort pengar.
När det gäller möjlighetfonder finns det lite i vägen för en meritlista för investerare att granska. Dessa fonder är nya, vilket innebär att de flesta inte helt förstår IRS-reglerna och skatteincitamenten för möjlighetszoner.
Vem de är för
Håll dig borta från dessa alternativ om du inte är en förmögen, ackrediterad investerare som jagar hög avkastning. Möjlighetsfonder är ett spännande nytt alternativ för att sänka de rika investerarnas skatteregler, men de förblir obevisade. Mindre rika investerare bör titta någon annanstans.
7. Grossist
Även kallad flippavtal innebär grossisthandel mer av en investering i tid, utbildning och nätverk än pengar.
Grossister hittar ett utmärkt fynd på en fastighet och sätter den på kontrakt. De vänder sig sedan och säljer rättigheterna till det kontraktet till en verklig fastighetsinvesterare.
Det betyder att grossisterna faktiskt aldrig äger egendom; de tar bara ut en avgiftsfyndare eller en marginal. Till exempel, om de sätter en fastighet under kontrakt för $ 50 000, kan de vända sig och sälja kontraktet för $ 55 000 eller $ 60 000.
Fördelar
En enorm fördel är att det tar nästan inga pengar för grossistfastigheter. Grossister behöver bara lägga ner en liten allvarlig insättning på fastigheten, som de sedan återhämtar sig så snart de hittar en köpare.
En annan fördel är att grossisterna inte behöver oroa sig för finansiering, fastighetsförvaltning eller någon av de andra huvudvärken som är involverade i direkt fastighetsägande eftersom de aldrig äger någon fastighet.
Slutligen tjänar grossister pengar på en snabb vändning. Om de sätter en fastighet under kontrakt på en tisdagsmorgon, kan de mycket väl ha en köpare på plats senast tisdag eftermiddag och deras lönedag några veckor senare när fastigheten löser sig.
Nackdelar
När människor först lär sig om grossist kan du nästan se dollartecknen i deras ögon. Verkligheten är dock att grossister är hårt arbete, inte de lätta pengarna som många först antar.
Det krävs arbete för att hitta erbjudanden som är tillräckligt bra för att partihandel till professionella fastighetsinvesterare. Det tar sedan ännu mer arbete att bygga en köpares lista tillräckligt länge för att snabbt och pålitligt sälja kontrakt.
Det finns också den verkliga risken att grossisten inte kan säkra en köpare. Om de inte kan producera en köpare att lösa i tid kan de förlora sin insättning.
Vem den är till för
Partihandel är ett utmärkt sätt för nybörjare fastighetsinvesterare att lära sig att hitta erbjudanden och bygga ett nätverk av andra lokala fastighetsinvesterare. Det är också ett genomförbart sätt att tjäna pengar mot din första utbetalning på en fastighet. Men det är inte lätta pengar, och grossister bör vara en erfaren grossist som lärling under som ett första steg.
För att lära dig mer om fastighetsgrossist kolla du Than Merrills bok, The Real Estate Wholesaling Bible.
Slutord
Fastigheter kan erbjuda stark avkastning med låg volatilitet och risk - för erfarna investerare.
Om du bara är intresserad av att diversifiera din aktieportfölj ska du hålla dig till REIT och ETF: s eller fonder. Eftersom de är börsnoterade kan en avslappnad investerare snabbt jämföra fonder, granska tidigare resultat och investera med ett klick från sitt hem.
För investerare som är intresserade av att ta fastigheter ett steg längre, erbjuder crowdfunding-webbplatser stark avkastning och möjlighet att dyka djupare i de underliggande fastighetsinvesteringarna. Även oacrediterade investerare kan investera i vissa crowdfunding-webbplatser; bara se till att du gör dina läxor om avgifter och risker.
Ackrediterade investerare har fler alternativ tillgängliga. Om du vill jaga avkastning på valstor som en rikare investerare, undersöka fastighetssyndikationer, private equity-fonder och Opportunity Funds.
Om du är intresserad av att bedriva fastighetsinvesteringar som karriär eller sidoverksamhet, och du inte har mycket erfarenhet eller pengar, fungerar grossister som en möjlig utgångspunkt. Förvänta dig bara inte att bli snabbt-snabbt och förbered dig för hårt arbete och en inlärningskurva.
Att diversifiera till fastigheter på ett eller annat sätt är värt att ta hänsyn till. Men vilken form som diversifiering tar bör bero på dina mål, din rikedom och din intresse.
Vilken form av fastighetsinvesteringar är du mest intresserad av?
