4 Bra och dåliga skäl att refinansiera ditt hemlån

Det kan vara frestande att refinansiera ditt bostadslån när du har pengar att göra ett stort köp. Lyxfordon, båtar, husvagnar, nya möbler och dyra kryssningar eller semestrar är typiska stora inköp som husägare kan använda som ursäkter för att öka en inteckning när räntorna är låga. Problemet med att göra detta är att dessa köp snabbt skrivs av i värde - din skuld ökar, men dina tillgångar gör det inte. Istället för att bygga förmögenhet har upprepad återbetalning av utbetalningar när hypotekslånen är låg en negativ effekt på ditt personliga nettovärde.

Men även om du inte tar ut kontanter betyder det inte att du inte kan gå fel genom att återfinansiera. Hemägare som refinansierar med några år betalar sällan sina inteckningar inom 30 år, vilket ökar amorteringsperioden och ställer in sig för att betala tusentals mer i ränta. Detta sätter deras familjer i en osäker position om arbetsförlust eller sjukdom leder till oförmåga att betala inteckning.

Refinansiering kan verkligen vara försiktig - och till och med fördelaktig - för din ekonomiska framtid. Tyvärr finns det flera tillfällen då det inte är det.

Refinansiering för fel orsaker

1. Återbetalning

"Utbetalning" avser att låna pengar mot det egna kapital som har byggts upp i ditt hem sedan du senast förhandlade om din inteckning.

Cash-out refinansiering för nya inköp
Tänk på ett par som köpte ett hem för fem år sedan för $ 150 000 med en $ 30 500 $ 30-årig inteckning till 6%. Idag är deras hem värt 160 000 dollar och de är skyldiga 104 686 dollar på inteckning. Paret lär sig att de kan refinansiera nu till en takt på 4%. De kvalificerar sig för att lägga till 15 314 $ till sin inteckning och öka den till $ 120 000. Eftersom kursen är så låg - och de verkligen vill ha några nya möbler och en platt-tv - beslutar de att gå vidare och ta sina amorteringar upp till 30 år för att hålla sina betalningar låga.

Paret tar ut kontanter eller lånar mot det egna kapitalet de har byggt upp i sitt hem. De betalar nu ränta på detta lån under de kommande 30 åren.

Seriell refinansiering med ytterligare medel
Tre år senare har samma par båda fått kampanjer. Genom deras regelbundna schemalagda inteckningsbetalningar har inteckningsbalansen minskats till $ 113,388,47. Deras hus är nu värt $ 165 000 och deras ökade inkomst berättigar nu till en inteckning på $ 123 750.

Efter att ha övervägt att flytta till ett större hus väljer de att stanna kvar i sitt nuvarande hem och tro att de gör ett sparsamt val. De behandlar sig sedan på en europeisk semester genom att lägga till pengar till sin inteckning och återigen ta amorteringen upp till 30 år för att dra fördel av de fortfarande låga räntorna.

Problemet med detta scenario är att det här paret troligtvis aldrig kommer att betala av sin inteckning. Åtta år efter att ha köpt huset har de fortfarande 30 års lånebetalningar att göra, och istället för att använda låga räntor till sin fördel, blir de helt enkelt djupare i skuld. Deras husvärde uppskattas inte så snabbt som deras skuld, och för att bära inteckning krävs båda deras inkomster. Om de måste sälja huset snabbt kanske de inte gör tillräckligt för att betala av inteckningen. Om de bestämmer sig för att ha en familj kanske de inte har råd att ha en förälder att stanna hemma och kan kämpa för att möta daghem och inteckning. Dessutom, genom att öka och upprepade gånger förlänga lånet, även om de sänker räntan, kommer de i slutändan att betala mer i ränta.

2. 30-årig refinansiering

Inte alla husägare vill göra utbetalningar när de refinansierar. Vissa husägare vill bara låna pengar till en lägre ränta för att minska sina räntekostnader för hypotekslån och månatlig betalning - men genom att utvidga till ytterligare en 30-årig period kan de missa betydande räntebesparingar.

En bättre hypotekskurs kan inte vara det bästa erbjudandet
Om ett par refinansierar sin utestående saldo på $ 104.686 till en 30-årig löptid med 4% fem år in i sin inteckningstid, är den totala räntan som betalas upp $ 74.888. Men om de refinansierar till de 25 år som faktiskt lämnats på den ursprungliga inteckningen, är deras totala ränta bara $ 60 736,83. De sparar 14 1224 dollar i extra ränta genom att återfinansiera till en 25-årsperiod under en 30-årsperiod och minskar fortfarande deras månatliga betalning.

Refinansiering för de rätta skälen

Att återfinansiera till en lägre ränta är bra ekonomiskt men ibland får den bästa hypoteksräntan människor att låna mer pengar för saker de inte behöver. Det är alldeles för lätt att falla i fällan med upprepad refinansiering, vilket resulterar i en större inteckning, betalar mer ränta totalt sett och skjuter ditt inteckningfria datum långt in i framtiden.

Innan du skriver på den prickade linjen för att öka eller förlänga din inteckning bör du tänka på följande:

Varför refinansierar du?
Om du lägger till extra medel till inteckningen, vad kommer pengarna att användas till? Har det en positiv eller negativ effekt på ditt nettovärde?
Vad kommer det att göra för dina långsiktiga ekonomiska mål?
Hur många år lägger detta till inteckning?
Har du en inteckning med förskottsbetalning? Om så är fallet, hur mycket är straffet för att refinansiera?
Vad är slutkostnaderna för att refinansiera, inklusive alla ansöknings- och inställningsavgifter, bedömning och juridiska avgifter?
Hur lång tid kommer det att ta tillbaka dina inteckningskostnader? Kommer du att vara kvar i huset åtminstone så länge?
Kör ett amorteringsschema för din nuvarande inteckning och en för en refinansierad inteckning. Lägg till inteckningskostnaderna för refinansiering till den totala räntan på den senare, och jämför med vad du kommer att betala i total ränta på ditt nuvarande lån. Vilken är dyrare?

Att veta när, varför och hur man refinansierar ditt hem är nyckeln till att fatta ett bra beslut för att förbättra din ekonomiska situation.

1. Bra skäl för en kontant ut refinansiering

Vissa situationer do garantera refinansiering med ytterligare medel, särskilt om du minskar dina totala totala lånekostnader och inte förlänger din amorteringsperiod upp till den ursprungliga 15- eller 30-årsperioden. Vissa husägare använder medlen för att renovera och öka fastighetsvärdet, eller för att förbättra sin utbildning, få ett bättre jobb och öka sina inkomster. Andra använder refinansiering för att i slutändan öka sitt nettovärde och minska försvagande kreditkortsbetalningar genom att konsolidera skulden med hög ränta till en lägre räntelån. Emellertid kan denna taktik vara farlig eftersom den gör det som var osäkrad skuld som säkerställs av din egendom, vilket innebär att oförmågan att betala den kan leda till förlust av ditt hem.

2. Refinansiera och inteckningstiden

Att få en ränta som minskar din månatliga betalning medan du är tillräckligt låg för att kompensera kostnaderna för refinansiering är ett vanligt skäl att refinansiera. Oavsett om din refinansiering inkluderar en utbetalning eller inte, är det viktigt att hålla inteckningstiden på vad som återstår av den ursprungliga terminen och undvika att öka den upp till 30 år. Ju längre avskrivningsperioden eller tiden det tar att betala av lånet, desto mer ränta betalar du och de extra räntebetalningar som resulterar kan utplåna och till och med överstiga de sparade pengarna genom att återfinansiera till en lägre ränta.

Slutord

Om du gör rätt kan en refinansiering spara familjer pengar på långsiktigt ränta, men ofta refinansiering utan att ta hänsyn till de långsiktiga kostnaderna är ett dyrt misstag. Att utbetala refinansiering för konsumentköp, återvända till 30-åriga avskrivningar och betala stora förskottsbetalningar för att refinansiera är alla potentiella farliga vanor för husägare. Istället för att äventyra din ekonomiska framtid genom att återfinansiera ditt hem för att betala för dyra leksaker, spara för sådana inköp genom att skapa korta finansiella mål som ger dig de medel du behöver utan att låna pengar.

Om du misstänker att du kan behöva refinansiera i framtiden ska du undvika inteckningar med förskottsbetalningar som lägger till tusentals kostnader för en eventuell refinansiering. Och om du inte kan identifiera minst ett sätt som refinansiering hjälper dig att uppfylla dina ekonomiska mål, gör det inte.

Hur har refinansiering hjälpt eller hindrat din ekonomiska plan?