Tips för att bli godkända för ett inteckning & kvalificera för en lägre skattesats

Enligt undersökningens svarande är den mest angelägna oroen för att äga ett hem. Cirka 54% av alla svarande i undersökningen sa att bostäderna var för dyra just nu, medan 30% var försiktiga med skuldbelastningen för hushållsbolag.

Men andra oro väger också. Cirka 43% av de svarande i undersökningen indikerade att de hade blivit avvisade för ett hemlån någon gång i det förflutna, med mer än hälften som citerar dålig eller otillräcklig kredit som den troliga syndaren. Mer än hälften - 56% respektive 54% - sa att de aktivt arbetade för att förbättra sin kredit eller försena köpet för att hålla ut för en bättre ränta.

Du kanske också gillar: Är du en del av tusenårskohorten? Om du ännu inte har funderat på allvar om att förbereda dig för pensionering är det dags att göra det. Kolla in vårt djupgående inlägg om de sex principerna som bör vägleda millennials investeringsstrategier.

Varför dina inteckning räntesatser

De blivande köparna som håller ut för bättre räntor går på något. Även små ränteförändringar kan dramatiskt förändra den finansiella kalkylen för husägare.

Tro mig inte? Lek med denna Bankrate-refinansieringsräknare. Här är ett uber-förenklat scenario:

Aktuell månadsbetalning: 1 000 $
Belopp kvar på inteckning: 200 000 dollar
Tid kvar på inteckning: 29 år
Aktuell kurs: 4,5% APR
Ny kurs: 3,5% APR
Ny månatlig betalning: 915,66 $
Månatliga besparingar: 84,34 $
Totala räntebesparingar: 29 349,59 $

En till synes liten räntesänkning, från 4,5% april till 3,5% april, var tillräckligt för att minska denna 200.000 $ inteckning livslängd med nästan $ 30.000 och trimma den hypotetiska låntagarens månatliga betalning med cirka $ 84.

Föreställ dig nu vad du kan spara med en jämförbar räntesänkning på ett större lån eller en större räntesänkning på ett jämförbart stort lån. Det är kraften i en förstklassig kreditpoäng - och ett kraftfullt argument för att vänta på att köpa tills ditt kredithus är i ordning.

Du kanske också gillar: Vet du vad du kan förvänta dig av homebuying-processen? När jag var en första köpare så gjorde jag det inte. För en fördjupad titt på den mycket viktiga perioden mellan dagen du lägger in ditt första erbjudande och den dag du äntligen flyttar in i ditt nya hem, kolla in vårt inlägg om att stänga ett hus.

Tips för att bli godkända för ett inteckning & kvalificera för en lägre skattesats

I resten av detta inlägg skisserar jag några enkla tips för blivande husköpare som vill göra två saker:

Bli godkänd för ett inteckningslån
Sänk deras effektiva ränta eller totala betalning under lånets löptid

De två är inte ömsesidigt exklusiva. Några av samma tips som du kan använda för att få din låneansökan godkänd kan hjälpa till att sänka din ränta. Ändå, om det finns en åtskillnad som ska göras, kommer jag att klargöra vilken prioritering varje tips gäller.

Första saker först: lägga din bästa fot framåt.

Förbränna din ekonomiska profil

Lån officerare är en trevlig grupp, men de är inte dina vänner. De känner dig inte riktigt. Deras intressen ligger hos deras arbetsgivare - långivare - och sammanfaller endast indirekt med din familj.

För att kvalificera sig för en inteckning hjälper det verkligen att ha ett W-2-jobb. Det är inte omöjligt att kvalificera sig för en inteckning som frilansare eller ensam innehavare, men du måste hoppa igenom fler bågar. Om du är frilansare kommer din långivare sannolikt att vilja se dina senaste två års inkomst för att beräkna dina månatliga intäkter.

Volatile intäkter kan komplicera din ekonomiska bild, vilket gör att du ser mer riskfylld ut på papper än vad du egentligen är. Par som har slått samman sin ekonomi och har minst en heltidsanställd W-2 är bättre positionerade än enskilda frilansare utan regelbundna inkomstkällor. Ju mer stabil din sysselsättningshistoria är, desto bättre.

I båda fallen måste du samla in riklig finansiell dokumentation som visar alla betydande inkomstkällor, gå så långt tillbaka som din långivare kräver: lönestubbar, 1099-tal, mäklare och bankkontoutdrag, offentlig hjälp och register över andra inkomster du rapporterar till IRS.

Som en allmän regel vill du göra fel på sidan av omfattande. Inkludera minst en månad av lönestubbar, två års löneverifieringsregister (inklusive bonus- och provisionskostnader), dina tidigare två skattedeklarationer, resultat / förlustrapporter (om du äger ett företag), två månaders kontoutdrag och kontoutdrag, och två månader av kontoutdrag (om tillämpligt).

Bli mysig med din kredit

Få minst en kreditrapport innan du börjar ansökningsprocessen. Du har rätt till en gratis kreditrapport per år från var och en av de tre största konsumentkreditrapporteringsbyråerna: Experian, Equifax och TransUnion. Kolla FTC: s webbplats eller besök annualcreditreport.com för mer information.

När du har fått din kreditrapport, studera den noggrant. Leta efter misstag och utelämnanden som kan påverka din kredit negativt, till exempel lån som du inte ansökt om (ett potentiellt tecken på identitetsstöld) eller brott som rapporterats felaktigt. Bekanta dig också med dina negativ: domar, panterätt, tidigare konkurser, rapporterade brottslingar och så vidare. Chansen är bra att du kommer att vara medveten om de flesta, men det finns alltid en chans att du hittar ett legitimt svart märke som inte hade korsat din radarskärm.

Innan och under ansöknings- och garantiprocesserna ska du undvika att göra några ekonomiska åtgärder som kan öka din kredit. Dessa inkluderar att ansöka om nya lån eller kreditlinjer (inklusive kreditkort) eller göra stora inköp på kredit, vilket kan påverka din skuld-till-inkomstkvot (mer om det nedan).

Arbeta för att minska din skuldsättningsgrad

Din skuld-till-inkomstkvot är en viktig del av din kreditpoäng - och en viktig faktor för att bestämma din hypotekslåns kvalifikation och ränta.

Att sänka din skuld-till-inkomstkvot är naturligtvis inte en en-dagsprocess. Sparka av den så tidigt som möjligt, även innan du är redo att börja aktivt leta efter ditt nästa hem. Med tiden kan detta öka din kreditpoäng, vilket gör dig mer attraktiv för blivande långivare.

Långivare tar också hänsyn till inkomstkvot i direkt hänsyn. Mindre långivare avskaffar i allmänhet potentiella låntagare med 43% inkomst, inklusive Consumer Financial Protection Bureau. Större långivare kan acceptera högre skuldkvot - till en högre räntesats. För att få dina skulder under kontroll, koncentrera dig först på att betala dina största skulder och cirkel sedan tillbaka till de mindre sakerna.

Du kanske också gillar: Är du inte säker på det mest effektiva sättet att betala ner dina skulder? Kolla in vår jämförelse av tre populära nedbetalningsmetoder: skuld snöflinga, lavin och snöboll.

Ta en husköparkurs

Är du inte helt säker på din förmåga att navigera på det förrädiska vattnet på bostadsmarknaden? Prova en husköparkurs.

Många kommunala myndigheter, grannskapsråd och ideella organisationer erbjuder kurser för första gången och återkommande husköpare. Om du inte kan hitta några som är anpassade till ditt schema eller äger rum nära nog att delta personligen, leta efter onlinekurser eller hybrider. Den stadsponsorerade kursen som jag deltog i Minneapolis var i grunden en översikt över en mycket mer omfattande samling utbildningsresurser som är tillgängliga online. Sammantaget tog det cirka tre timmar av min tid: 90 minuter en kväll och ytterligare 90 minuter hemma.

Homebuyers-kurser garanterar inte att minska dina husägarkostnader, varnar Ross, men de kan säkert öka ditt förtroende under köpprocessen och hjälpa till att lindra den ekonomiska bördan. Och de mest omfattande kurserna innehåller tips för att minska dina räntor och månatliga betalningar. Att uppmärksamma skulle kunna betala sig.

Källa för flera citat

Innan du dyker in i homebuying-processen ska du använda minst en online-aggregerare för att anskaffa bostadslån från flera långivare..

Google "få en inteckning" och du ser hur många aggregerare - för att inte tala om långivare - som finns där ute. Jag är personligen ett fan av Realtor.com, men det spelar ingen roll vilken du använder. Kom ihåg att du inte är skyldig att vidta några åtgärder på din offert. Detta steg är endast för informationssyften och citaten i sig är icke bindande. Först när du bestämmer dig för att gå vidare och börja försäkringsprocessen med en viss långivare får du ett officiellt förslag.

Att få en preliminär offert är ganska enkelt. Du måste svara på grundläggande frågor om:

Din plats
Den avsedda användningen av det hem du köper (primär bostad, andra hem och så vidare)
Typ av hus (enfamiljshus, duplex, bostadsrätt)
Din inkomst (och förmåga att bevisa inkomst)
Din tidigare upplevelse av hemköp
Din önskade lånestruktur (fast eller justerbar ränta)
Din önskade låneperiod (vanligtvis 15 eller 30 år)
Ditt prisintervall
Din kreditprofil

I vissa fall får du en preliminär offert nästan omedelbart. I andra måste du lämna din kontaktinformation och vänta på att långivaren ska följa upp. Upprepa vid behov, så kommer du snart att ha en ganska bra känsla för det räntesats som du kommer att falla in i. Det är enkelt därifrån: Välj mellan lån med de lägsta räntorna - eller om kassaflödet är en fråga, strukturer som är mest gynnsamma för lägre månatliga betalningar.

Använd flera mäklare

Det är enkelt att skaffa flera preliminära offerter. Att komma in i ogräs med flera mäklare är mer komplicerat och tidskrävande. Därför ingen överraskning att många husköpare inte gör det. Men det är en bra strategi - och kommer sannolikt att betala sig ekonomiskt, eftersom du i princip spelar två (eller fler) provisionshunga mäklare av varandra.

Frilans dina kursförhandlingar

Du behöver inte en mäklare för att förhandla för dig, särskilt i den nedre änden av bostadsmarknaden.

Om du är villig att utföra lagarbeten på egen hand, kontakta långivare som erbjuder de bästa priserna och villkoren (köpt via Realtor.com eller en annan aggregat) och se om de är villig att vika. Var öppen för konkurrenterna. Om de verkligen vill ha ditt företag kommer de att förhandla - särskilt på långsammare marknader, när de verkligen skulle kunna använda verksamheten.

Tänk på en kortare låneperiod

En kortare låneperiod kan dramatiskt sänka dina långsiktiga husägarkostnader. Nackdelen: Kortare lån kräver alltid högre månatliga betalningar. Om du byter från en 30-årig till en 15-årig inteckning kan du sänka din rubrikränta med cirka 0,5%, vilket sparar tusentals under lånets livslängd.

Naturligtvis är det fantastiska nyheter för din långsiktiga ekonomiska hälsa. Varje dollar du inte betalar i ränta är en dollar du kan spara för pension eller plöja tillbaka till ditt hem via kapitalförbättrande projekt för hemförbättring.

Proffstips: Inte alla hemförbättringsprojekt ökar kapitalet. Vissa är aktivt skadliga. Vårt inlägg om hemförbättringsprojekt som minskar återförsäljningsvärdet belyser några dyra "förbättringar" som sannolikt inte kommer att betala för sig själva.

Titta på FHA-lån

Om du har begränsade besparingar och blygsam inkomst kan du ta flera år att spara för din utbetalning. Köpare i dina skor väljer ofta FHA-lån, som tillåter mindre utbetalningar - så låga som 3,5%. FHA-lån har också lösare standarder för teckningsoptioner än konventionella lån. Det är goda nyheter om din kredit inte är där du vill att den ska vara, men du inte är intresserad av att vänta månader eller år på att få status som låntagare.

Viktigast av allt är FHA-lån kan har lägre räntor än konventionella lån, men din ränta beror på din kredit värdering och andra faktorer som är specifika för din situation.

Å andra sidan har FHA-lån en rejäl hypoteksförsäkringspremie i två faser: på förhand och pågår under lånets livslängd. Däremot upphör konventionella låns inteckningspremier automatiskt med 78% LTV. Allt annat lika, denna pågående börda kan höja ditt FHA-låns månatliga betalningar över de beräknade månatliga betalningarna på ett motsvarande konventionellt lån, vilket kan skada FHA-lånets skäl. Innan du sätter dig på ett FHA-lån kan du klämma in siffrorna - eller be din långivare om vägledning.

Öka din utbetalning

När det gäller utbetalningar är större vanligtvis bättre - åtminstone för köpare som fokuserar på att få den lägsta möjliga räntan.

Det är inte bara för att du nödvändigtvis måste låna mer för att kompensera för din mindre utbetalning. För långivare är utbetalningsstorleken omvänt korrelerad med standardrisk: större nedbetalningar innebär lägre risk. Långivare kompenserar denna risk med högre räntor (och hypotekförsäkring). Att öka din utbetalning från 10% till 20% kan minska din ränta med 1% till 2%, vilket sannolikt sparar tiotusentals ränta under lånets livslängd.

När pengarna är snäva är det lättare att säga än att göra att öka din utbetalning. Statliga och icke-vinstdrivande stödprogram kan hjälpa - om du är behörig. Det finns nästan säkert ett program som fungerar i ditt område. En snabb Google-sökning kan bekräfta.

Många program för stödutbetalning erbjuder bidrag som inte behöver återbetalas. Med andra ord kommer de inte att höja din ränta eller dina totala husägarkostnader. Andra erbjuder lån utan ränta, vilket ökar husägarkostnaderna men inte din ränta. Kontrollera först med din statliga och kommunala bostadsmyndighet och titta sedan till lokala bostadsföretag.

De flesta program för utbetalning av stöd är medelprövade, vilket innebär att du inte kvalificerar dig om din inkomst är för hög. Andra är begränsade till specifika köpergrupper, till exempel veteraner och första gången husköpare.

Även om du tekniskt har råd med en högre utbetalning, skulle du göra bra med att undersöka dessa program. Det är helt enkelt inte klokt att gaffla över varje sista likvida cent vid stängning. Du behöver något kvar för din nödfond och personliga besparingar på kort sikt.

Du kanske också gillar: Är du en aktiv tjänst eller ärligt avskedad medlem av Försvarsmakten? Du kan kvalificera dig för ett VA-lån, en speciell typ av inteckning reserverad för tjänstemän och deras närmaste familjer. Vår post på VA-lån har detaljerna.

Betala för rabattpoäng

Att betala för hypoteksrabatter är känt som "köpa ner räntan." Det är en fantastisk strategi för köpare med stora kontantdynor.

Rabattpoäng är avgifter som betalas av din långivare vid slutet. De kallas "poäng" eftersom var och en motsvarar 1% - en procentenhet - av det totala lånevärdet. På en inteckning på 200 000 dollar kostar en rabattpunkt 2 000 dollar.

I stället för att bidra med dessa kontanter till din betalning kan du använda dem för att sänka din ränta. Beroende på ditt låns ränta, löptid och storlek kan betala för poäng minska dess långsiktiga kostnader mycket mer än en motsvarande ökning av din utbetalning.

I allmänhet sänker varje punkt lånets ränta med 0,25%, men detta belopp kan variera beroende på långivare. Det är vanligtvis möjligt att betala för halv- och kvartalspoäng, vilket minskar din ränta med 0,125 respektive 0,0625%.

Att betala för poäng är bara meningsfullt för köpare som planerar att stanna kvar i sina hem i flera år. Innan du väljer att betala för poäng måste du beräkna din poängsumma genom att dela din totala poängkostnad med dina beräknade månatliga betalningsbesparingar. Beräkningens kvot representerar antalet månader du behöver för att stanna hemma för att få tillbaka dina poängkostnader via sparad ränta. Förvänta sig att avtalsperioden kommer att vara minst fem år i framtiden.

Slutord

Som vi har sett kan till och med en liten negativ förändring av din hypotekslån betydligt förbättra din ekonomiska bild till det bättre. Det är väl värt din tid att följa de tips som beskrivs här och sträva efter en lägre ränta, så länge du inte behöver göra andra kompromisser som kan höja dina långsiktiga husägarkostnader.

Men det är också viktigt att du inte ser hypotekslånesansökningsprocessen i ett vakuum. Att köpa ett hem är ett maraton, inte en sprint. Du måste oroa dig för mycket mer än bara din topplånsränta: beställa en grundlig heminspektion, säkerställa titelförsäkring, beräkna dina stängningskostnader och mer.

När husköpare inte fullständigt redogör för alla dessa externa och pågående kostnader, är de mer benägna att stöta på problem längs linjen, så se till att ditt hemköpslyst inte är större än din plånbok. Om och när dina resurser och lånekapacitet tillåter det, kan du alltid öka storleken.

Söker du om en inteckning? Vad gör du för att säkerställa att din ansökan går igenom och du får lägsta möjliga pris?