8 problem med att köpa hyresfastigheter och bli hyresvärd

Men innan du kontaktar din fastighetsmäklare eller surfar på webbplatser som Roofstock, överväg vad som verkligen är involverat. Om du vill skapa en inkomst direkt måste du hyra din fastighet. Även om förslaget kan låta enkelt, är det allt annat än. Informationen som följer beskriver nackdelarna med fastighetsförvaltning.

Det är inte avsett att avskräcka dig från att gå vidare, utan istället för att visa att det finns nackdelar och fördelar med att köpa och hantera hyresfastigheter. Låt inte potentialen att tjäna pengar försvinna din vision när du funderar på om du är utkörd för det eller inte.

Problem med att bli hyresvärd

1. Starta kapital

Alla potentiella hyresvärdar tar hänsyn till kostnaderna för att köpa en investeringseiendom, men många förbiser kostnaderna för ombyggnad. Med andra ord, förvänta dig inte att startkostnaderna slutar vid avslutningen.

Om du köper ett skadat eller föråldrat hus kan du spendera ett betydande belopp för att göra det "hyrbart". Eventuella skador på stiftelsen, VVS eller ledningar kan kosta tusentals dollar att reparera. Men även om du köper en fastighet i gott skick kanske du fortfarande måste göra ändringar för att få den upp till koden. Detta beror på att många stater har strikta krav för hyresfastigheter som måste uppfyllas innan du börjar hyra.

Förutom ombyggnad kan uppfyllandet av dessa standarder väsentligt öka startkostnaderna. Låt oss till exempel säga att du köper ett nybyggt duplex som tidigare var ägare-ockuperat. Din stats hyresvärd- och hyresgästlagar kräver att du lägger till säkerhetsfunktioner i fastigheten innan du annonserar för hyresgäster. En uppdelning av de nödvändiga ändringarna är som följer:

Ledstänger installerade längs den främre och bakre ingången: 1 300 $
Fram- och bakdörrar bytas ut med säkrade, förstärkta dörröppningar i stål: $ 300
Peep hole installerat vid ytterdörren: $ 50
Deadbolt-posten installerad på fram- och bakdörrar: $ 50
Standarddelvägg ersatt med en brandvägg: 1 600 $
Avslutad kodinspektion: $ 35

Total kostnad: 3,335 $

2. Gör reparationer

När det gäller att vara hyresvärd är två saker i livet oundvikliga: död och reparationer. Tänk inte ens på ett fastighetsförvaltningsföretag om du inte är säker på att du kan betala för reparationer. Hyresvärden och hyresgästlagar kräver att du snabbt utför allvarliga reparationer. Om du inte gör det kan du hållas ansvarig för ytterligare skador.

Saken med reparationer är att de kryper upp på dig plötsligt och kostar ofta mycket. Till exempel, om din hyresgäst ringer klockan 23:30 på kvällen för att berätta för dig att vattenvärmaren har slagit och översvämmar huset, måste du omedelbart skicka en akutreparatör för att stänga av vattnet och torka ut mattan.

Eftersom det är efter timmar debiterar han dig $ 100 per timme för var och en av de två timmarna han är där. Dessutom får du information om att du måste byta ut varmvattenberedaren. Eftersom detta är en reparation som måste ske så snart som möjligt går du till Sears och köper den mest prisvärda vattenvärmaren du ser. Du behöver inte bara betala för leverans och installation, utan Sears kommer inte att ta bort din gamla, trasiga vattenvärmare. Lyckligtvis erbjuder din reparatör att ta bort den så länge du betalar honom hans timpris och täcker dumpningsavgifterna.

Här är den totala kostnaden för denna enda reparation:

Nödreparation (2 timmar @ $ 100 per timme): $ 200
Kostnad för att köpa en ny varmvattenberedare på 50 gallon: 599 $
Kostnad för leverans och installation: 329 $ hos Sears
Kostnad för borttagning och borttagning av den gamla vattenvärmaren (2 timmar @ standardavgiften på $ 50): $ 100 + $ 50 dumpningsavgift = $ 150

Total kostnad: 1,278 $

Större problem är inte de enda frågor du måste redovisa för. Vissa hyresgäster kommer att ringa dig för allt. Var beredd att spendera din fritid på att byta glödlampor, byta ut luftfilter, ogräsa gårdar och spruta knirande gångjärn.

3. Samla hyran

Du har fantastiska hyresgäster som betalar hyran i tid varje månad. Du kommer att ha bra hyresgäster som glider upp då och då men alltid informerar dig i förväg när du kan förvänta dig hyran. Och då har du hyresgästerna som inte betalar och inte ringer. Som hyresvärd måste du spela fakturainsamlare då och då.

Fråga dig själv om du är bekväm att konfrontera dina hyresgäster innan du börjar hyra. Tänk på att du måste ringa bedömning som hyresvärd. Föreställ dig till exempel att du har haft en hyresgäst i sex månader och en månad betalar han inte hyran. Du hör inte från honom på en vecka. Slutligen bestämmer du dig för att ringa och hyresgästen säger att han inte kommer att kunna betala för ytterligare sju dagar. Du måste göra ett val för att antingen låta hyresgästen glida eller starta utkastningsprocessen. Se till att du är bekväm att fatta den här typen av beslut och hålla fast vid det.

4. Att hantera problemhyresgäster

De flesta av dina hyresgäster betalar hyran, behandlar fastigheten som sin egen och håller grannarna nöjda. Men vid någon tidpunkt kommer du oundvikligen att ha ett problem hyresgäst.

Som fastighetsförvaltare såg jag min rättvisa del av problemen. En gång gick jag med på att hyra en fastighet till tre studenter. Vid den andra månaden slutade de att betala hyror. Min kollega och jag gick till huset för att prata med dem. När dörren öppnades hälsades jag av en stor stolpe som kom ut ur marken och sträckte sig till taket. Hyresgästerna hade installerat en brandmanstång i huset, komplett med ett hål i taket på första våningen och en hög med betong på marken. Hyresgästerna lovade att betala hyran och reparera skadorna från stolpen. Inte överraskande gjorde de inte.

Den tredje månaden ansökte jag om ett utkast. Efter förhandlingen gick hyresgästerna tillbaka till huset och tog bort sina saker innan sheriffen och jag kom dit. När jag gick in, hittade jag graffiti på väggen, betong i toaletter och handfat, mögel i apparaterna, fläckar på golven och en ljus, glänsande brandmanundersökning.

Om du ska bli hyresvärd måste du hantera hyresgäster som kämpar med andra hyresgäster, hyresgäster som gör skada på din investering och hyresgäster som inte betalar. Du måste känna till utsläppslagarna i ditt land väl och vara beredda att använda dem.

5. Överleva evictions

Din stats hyresvärd och hyresgästlagar gör utkast verka ganska enkelt. För att starta ett, går du till den lokala domstolen, skickar in ett meddelande, schemalägger ett domstolsdatum och dyker upp på det datumet. Domaren säger sedan hyresgästen att lämna. Hyresgästen går rakt tillbaka till din fastighet, packar snabbt in och går ut genom dörren. Ingen skada, ingen foul, rätt?

I verkligheten är utkastningar ofta extremt kostsamma och tidskrävande. Även om du väljer din hyresgäst framgångsrikt har du troligtvis haft stora utgifter och tappat betydande tid i processen.

Jag har gått igenom det tidigare. Här är ett exempel på hur en eviction kan fungera:

Hyresgästen betalar inte sin hyra vid den första.
Den femte rullar runt och hyresgästen har fortfarande inte betalat, men du bestämmer dig för att vänta i fem dagar till för att försöka undvika att lämna in en eviction.
Den tionde kommer och du har fortfarande inte hört hyresgästen. Du går till domstolen, betalar din avgift (som sträcker sig från $ 35 till $ 100 eller mer, beroende på ditt tillstånd), och domstolens kontorist säger att domaren är säkerhetskopierad. De kan inte schemalägga din utfrågning förrän nästa månad.
När domstolsdatumet rullar runt är du ute på två månaders hyra. Domaren avgör till din fördel, men nu måste du schemalägga en tid med sheriffen för att slutföra utkastet. Det tar ytterligare fem dagar.
Du dyker upp med sheriffen den 20: e och upptäcker att hyresgästen lämnade högar med saker bakom sig. Enligt lagen i många stater måste du nu hyra ett förvaringsskåp för att hålla hyresgästen tillhörande. Det kostar ytterligare 50 $. Om du hade mycket tur har du en ledig lägenhet som behöver städas och hyras på nytt. Även på ditt lyckligaste kommer du förmodligen att förlora minst en månads mer hyra medan du letar efter en hyresgäst. Om du inte var så lycklig orsakade hyresgästen några skador, som du måste reparera innan du kan hyra lägenheten igen.

I slutändan ser nedbrytningen något så här:

Fyra månader förlorade hyran på $ 750: $ 3000
Kostnad att anmäla vid domstolen: $ 35
Kostnad att hyra lagring: 50 $
Kostnad för reparationer: 500 $

Total kostnad för att räkna ut hyresgästen: 3,585 $

6. Hantera dina finanser

Hyresvärdar måste se på fastighetsförvaltning som en roterande dörr. Hyresgäster kommer in, håller hyresavtalen och går sedan. Medan vissa hyresgäster kommer att förnya hyresavtalet, kommer de flesta att gå vidare till nästa plats när hyresavtalet är slut och lämna dig med en tom lägenhet.

I nedtider kan lägenheten sitta tom i flera månader. För att bli en framgångsrik hyresvärd måste du lära dig att hantera din ekonomi i tider med högtid och svält. Vissa månader har du full beläggning, hyran betalas i tid och inga reparationer. Du måste vara tillräckligt dedikerad för att spara och inte spendera under de månaderna eftersom du under andra månader kommer att uppleva lediga platser, sen hyra och större reparationer.

En hyresvärds ekonomi förblir inte konstant. Om du kan lära dig gå med flödet och planera för det oväntade kanske du bara kan överleva.

7. Att hålla din fastighet säker

Om en hyresgäst skadas på en fastighet som du äger finns det en god chans att du kommer att stämmas. Visst har du husägarförsäkring, men du har alltid skyldigheten att hålla din fastighet ordentligt underhållen och i gott skick för att undvika att bidra till potentiella missöden. Genom att hålla dina enheter säkra, oavsett vad det krävs, minskar du avsevärt din risk för problem på detta område.

För att förhindra problem måste du känna till byggnads- och säkerhetskoderna i ditt område och följa dem genom att följa regelbundet underhåll och kontrollera dina fastigheter regelbundet. Det kan ta mycket arbete, men kan spara en kostsam juridisk kamp senare.

8. Betala skatter

En sak du inte kan förbise är skatter. Att hyra fastighet är ditt företag och så måste du rapportera de inkomster du tjänar när du arkiverar dina skatter varje år. Men en skatt som ofta förbises är fastighetsskatt. Om du äger det hem du bor i plus ett hyreshus kan din fastighetsskatträkning vara dubbelt så mycket som du betalade innan du köpte hyran. Se till att du förstår vilken effekt skatter kommer att ha på din slutlinje och att du är beredd att betala dem.

Det finns några sätt på vilka skatter kan fungera till en fastighetsägares fördel, särskilt på en bostadsmarknad. Tänk till exempel om du behöver sälja ditt hem, men inte kan få tillbaka det du betalade för det. Om du säljer det som ditt primära hem kan du inte kräva förlusten på dina skatter. Men om du förvandlar det till en hyresfastighet först, kan du kanske göra anspråk på förlusten som en affärsförlust mot eventuella hyresintäkter eller din ordinarie inkomst. Detta kan sänka din skattesats med tusentals dollar, särskilt om du gör anspråk på en stor förlust och har en hög inkomst.

Slutord

Att köpa hyresfastigheter är ett bra sätt att tjäna pengar. Kom bara ihåg att det inte är roligt och spel att vara hyresvärd. Du kommer att arbeta hårt för dina pengar och kan komma att ställas inför motstånd ibland. Att köpa hyresfastigheter är inte för alla. Det bör vara ett investeringsalternativ som du överväger endast när du har uppnått en viss nivå av ekonomiskt oberoende.

Inte bara kan start- och pågående reparationskostnader vara betydande, utan du vill investera en betydande utbetalning för att få de bästa lånevillkoren och minimera din månatliga inteckning. Som sagt, var medveten om att du på en nedsatt bostadsmarknad kan förlora pengar på din investering och bli upp och ned på din inteckning. Att köpa hyresfastigheter kan ändå vara ett bra sätt att komplettera din inkomst eller till och med ersätta din nuvarande.

Äger du hyresfastigheter? Vad har du lärt dig av erfarenheten?