När ska jag refinansiera mitt hypotekslån?

Så hur avgör du om en refinansiering är rätt för dig? Först måste du förstå hur refinansiering fungerar. Tänk sedan på din ekonomiska situation och vad du vill åstadkomma med en refinansiering. Slutligen titta på lån som du är berättigade till i samband med dina långsiktiga finansiella mål.

Faktorerna nedan beskriver denna process och hjälper dig att fatta ett informerat beslut när det gäller att återfinansiera din nuvarande inteckning.

Lånefinansiering 101

Hur fungerar refinansiering

När du refinansierar en inteckning på ditt hem betalar du den ursprungliga inteckningen och ersätter den med en ny. Villkoren och räntan på det nya lånet kan vara olika, men fastigheten som säkerställer lånet är fortfarande densamma.

Eftersom du redan äger fastigheten är det ofta lättare att refinansiera än det var att få det ursprungliga lånet. Dessutom, om du har ägt din fastighet under en lång tid, kan du ha betydande kapital, vilket också kan underlätta refinansiering.

Refinansieringskostnader

När det gäller kostnader är det två viktiga saker att förstå. Den första är att refinansiering kommer med nästan lika många kostnader som den initiala inteckning. Du måste betala stängningskostnader, titelförsäkring och advokatsavgifter, och du kan också behöva betala för en bedömning, skatter och överföringsavgifter.

Det är definitivt inte gratis. Även om många banker marknadsför inteckningar utan kostnad, finns det verkligen inget sådant. Du kan emellertid få en inteckning utan kostnad från lommen där stängningskostnader antingen läggs till lånesaldot (vilket innebär att du betalar ränta på stängningskostnaderna) eller så betalar du helt enkelt en högre ränta för att täcka dem.

Därför, när man överväger en refinansiering, är det viktigt att avgöra huruvida de besparingar du får från en lägre ränta kompenserar de kostnader du kommer att ådra dig.

Den andra saken att förstå är att stängningskostnaderna varierar beroende på din ränta. Med andra ord, om du vill ha den lägsta tillgängliga kursen kommer dina stängningskostnader att vara relativt höga. Alternativt, om du accepterar en något högre ränta, kommer dina stängningskostnader troligen att sänkas.

Till exempel kan en refinansiering på 6% kosta dig $ 2,000 för att stänga, medan en lägre skattesats på 5,75% kan kosta dig 3 000 $. Men om du accepterar en skattesats på 6,5%, kanske du inte har några out-of-pocket-kostnader alls. Faktum är att 6,5% -lånet kan ha annonserats som ett "kostnadsfritt" lån. Du kan dock se att du verkligen "betalar" för stängningskostnaderna i form av en högre ränta.

Hur refinansiering kan spara pengar

Du är antagligen redan medveten om att en refinansiering kan sänka din månatliga betalning. En lägre ränta kan emellertid också göra att du snabbare kan bygga upp eget kapital och betala av din lånesaldo. När du betalar din inteckning varje månad, titta noga på ditt uttalande. Eftersom din inteckning amorteras under en lång tid, vanligtvis 30 år, utgör räntebetalningar en betydande del av den månatliga betalningen, särskilt under de första tio åren av ditt lån.

När du refinansierar din inteckning till en lägre ränta kommer det belopp du betalar i ränta att sjunka. Dessutom, om löptiden för din nya inteckning stämmer med hur många år som återstod på din ursprungliga inteckning, kommer det belopp du betalar till huvudstolen att öka. Om du har råd med det och inte har andra höga ränteskulder, är en bra strategi att rikta mängden pengar du sparar från en refinansiering mot extra huvudbetalningar. På detta sätt förändras inte ditt månatliga inteckningsbelopp, men du kan betala av ditt hem mycket snabbare.

I de flesta fall kan en refinansiering som innebär att man tar bort privat inteckningförsäkring (PMI) också spara pengar. Om ditt hus har mer än 20% eget kapital, behöver du inte betala PMI, såvida du inte har ett FHA-hypotekslån eller anses vara en låner med hög risk. Om du betalar PMI och din nuvarande långivare inte tar bort den trots att ditt hus har minst 20% eget kapital, kanske du vill överväga en refinansiering av denna anledning ensam.

Faktorer som ska övervägas innan refinansiering

Tänk på följande för att få en uppfattning om hur troligt att en refinansiering kan hjälpa dig, om du är berättigad till en och hur du kan strukturera den:

1. Aktuell räntesats
Enkelt uttryckt, om du kan få en lägre ränta, är en refinansiering värd att undersöka. Som sagt, överväg hur lång tid det tar dig att få tillbaka stängningskostnaderna.

Om du till exempel betalade $ 2 000 för att refinansiera din inteckning till en lägre ränta och din betalning sjönk med $ 150 per månad kommer det förmodligen att ta dig ett drygt år att jämna ut. I allmänhet kommer minst en halv poäng till en fullständig punktsänkning av räntan att spara dig tillräckligt med pengar för att avbryta stängningskostnaderna inom några år.

2. Jumbo-lån
Om din initiala inteckning var ett "jumbo-lån", men du sedan har betalat tillbaka saldot till mindre än 417 000 dollar, kanske du kan få en "vanlig" refinansiering. Med andra ord finns det en god chans att du kommer att kvalificera dig till en lägre ränta även om räntorna i allmänhet inte har sjunkit markant.

3. Stängningskostnader
Eftersom varje inteckning, inklusive refinansiering, har avgifter förknippade med den, måste du förstå hur du betalar dem och om det till och med är vettigt för din situation.

Till exempel, i en "ingen kostnad" inteckning, antingen tar du avgifterna på lånesaldot eller accepterar en högre ränta för att täcka dessa avgifter. Om du har råd med det sparar du pengar på lång sikt genom att betala avgifterna ur fickan. Men om du inte har råd med det och planerar att stanna i ditt hus ett tag, är det troligt att det är bättre att lägga till avgifterna till din lånesaldo än att acceptera en högre ränta. Men om du räknar med att flytta de närmaste åren kommer det att vara mer fördelaktigt att acceptera den högre räntan.

Tänk på hela din ekonomiska bild när du bestämmer om du ska finansiera dina stängningskostnader eller inte. Om du till exempel har kreditränteskuld med hög ränta, men har kontanter till hands för att ha råd med stängningskostnaderna, kan det vara vettigt att betala av den höga ränteskulden och finansiera stängningskostnaderna istället. Sedan kan du rikta de betalningar som skulle ha gått till ditt kreditkort till ditt hemlån. På detta sätt kan du betala av stängningskostnaderna snabbare än du kunde ha betalat samma belopp med kreditkortsskuld.

4. Straff för förskottsbetalning av inteckning
Vissa hypoteksmäklare och banker erbjuder lån som har en böter förskottsbetalning. Medan ett lån med förskottsbetalning vanligtvis har lägre avgifter eller en bättre ränta, om du betalar lånet tidigt, är du skyldig en avgift som kan vara brant. Straffet är på plats under en viss tid och kan ibland gå ner med tiden. Men om du vill refinansiera din inteckning innan förskottsavgiften löper ut, måste du betala påföljden, vilket i slutändan kan göra återfinansiering dyrare än det är värt.

5. Längden du stannar hemma
Detta är viktigt i samband med stängningskostnader och särskilt om du överväger ett nytt lån med förskottsbetalning. När det gäller stängningskostnader vill du se till att du tar tillbaka utgifterna innan du flyttar.

Om du till exempel betalade $ 2000 i stängningskostnader och du nu betalar 100 $ mindre i ränta varje månad kommer det att ta 20 månader innan du faktiskt bryter jämnt och börjar se riktiga besparingar. Om du finansierade dessa stängningskostnader genom att lägga till dem i lånesaldot kommer det att ta ännu längre tid.

Om du inte planerar att vara i ditt hem i minst två år är det förmodligen inte värt att refinansiera alls - såvida du kanske inte refinansierar från en mycket hög ränta till en mycket lägre ränta, eller om du handlar utanför fickstängningskostnader för en högre ränta som fortfarande är lägre än din ursprungliga hypoteksränta.

Om du underhåller idén att ansluta en förskottsbetalning på ditt nya lån för att få en lägre ränta, bör du vara skyldig att stanna i ditt hem genom förskottsbetalningsperioden, som kan vara så lång som fem år eller mer.

6. Din kreditpoäng
Om din kredit har förbättrats sedan du fick din ursprungliga inteckning kan du nu kvalificera dig till en lägre ränta. Kontrollera din kreditrapport innan du påbörjar processen för att bekräfta om detta är fallet eller inte. Ofta kommer några år med betalda inteckningar att förbättra din poäng så att du är berättigad till en lägre ränta.

Jämför också din skuld och inkomst nu med vad det var när du tog ut den ursprungliga inteckning eftersom banker i allmänhet kräver att din skuld till inkomstkvot sjunker under 36%. Om du sedan har ackumulerat betydande skulder eller om din inkomst har sjunkit, kanske du inte kan kvalificera dig till en lägre ränta eller refinansiering alls trots stellar kredit.

7. Eget kapital i ditt hem
De flesta långivare vill se ett visst eget kapital för att kvalificera dig för ett lån. Generellt sett, ju mer kapital i ditt hem, desto lättare blir det att refinansiera. Minst 20% är perfekt, men du kan fortfarande vara berättigad till en refinansiering även om du har mindre, till exempel 10%. Men villkoren kanske inte är lika gynnsamma.

För att refinansiera med lågt eller inget eget kapital, se avsnittet "Speciella situationer" nedan.

8. Justerbar ränta eller ballonglån
De flesta som har en inteckning med justerbar ränta eller en ballongbetalningslån räknar med att återfinansiera någon gång om de planerar att stanna i sitt hem. Eftersom refinansiering kan ta ett tag, ge dig själv tillräckligt med tid att ansöka och bli godkänd innan din ränta justeras eller din ballongbetalning förfaller. Kontrollera dina lånedokument för att se till att du vet exakt när detta datum är och planera framåt.

9. Lånetid
Många refinansierar en ny 30-årig inteckning om och om igen och kommer aldrig närmare målet att äga sitt hem direkt. Eftersom ränta utgör den stora majoriteten av dina betalningar under de första tio till femton åren kommer du att betala mycket mer i ränta om du fortsätter att återställa klockan.

Därför är det i allmänhet en bra idé att begära en låneperiod så länge antalet år som återstår på din ursprungliga inteckning, så länge du har råd. Detta gör att du kan betala av din inteckning enligt det ursprungliga schemat, samtidigt som du sänker din ränta. Du kan till och med refinansiera till en kortare sikt, vilket kan höja din betalning, men kan ge dig en ännu bättre ränta och ställa in dig för att betala lånet förr.

Kom ihåg att inte fokusera på den månatliga betalningen för att utesluta lånets löptid, din ränta och stängningskostnader. Till exempel kan vissa skrupelfria hypoteksmäklare visa dig ett lån med en lägre betalning som faktiskt har en 30-årsperiod, höga utgifter och en ränta som inte är mycket lägre än räntan på din nuvarande inteckning..

10. Personer listade på det refinansierade lånet
I allmänhet, om du försöker lägga till eller ta bort någon från en inteckning, till exempel efter ett äktenskap eller skilsmässa, kommer långivaren att kräva att du refinansierar. Detta görs för att avgöra om den andra personen kommer att kvalificera sig eller inte eller om du kommer att kvalificera sig ensam.

Men du kanske kan träna något med hypotekslånaren för att uppnå ditt mål utan att gå igenom en full refinansiering. Detta är särskilt sant om den som kommer att ha varit på båda inteckningar kan kvalificera sig för inteckning av sig själv.

11. Andra hypotekslån eller hemlån
Om du har en andra hypotekslån, ett lån till ett huskapital eller ett kreditkapital för hemmet (HELOC), kan du kanske spara mycket pengar genom att återfinansiera det till din primära inteckning.

För att avgöra om du kan, lägg upp alla dina hemlån tillsammans. Om ditt hem nuvarande värde överstiger värdet på lånen kanske du kan refinansiera dina lån till ett. På detta sätt betalar du en låg ränta på hela beloppet istället för en låg ränta på din primära inteckning och en högre på den andra.

Särskilda situationer avseende eget kapital

Antingen överflöd eller brist på kapital kan orsaka problem när det gäller refinansiering. Följande ger tips om hur du bäst hanterar båda situationerna:

Finansieringsalternativ med låg eller ingen kapital

Som tidigare nämnts, om du har lågt eller inget eget kapital kan refinansiering vara svårt eller helt omöjligt. Men för vissa typer av lån och specifika situationer finns särskilda refinansieringsalternativ tillgängliga.

Till exempel, om du har minst 5% eget kapital i ditt hem, kan du kvalificera dig för en refinansiering av FHA. Eller för husägare som inte har missat några betalningar, kan programmet Home Affordable Refinance eller HARP hjälpa dig att refinansiera till en lägre ränta även om du är uppochned i din inteckning. Detta program gör det möjligt för husägare med Fannie Mae eller Freddie Mac-inteckningar att refinansiera upp till 125% av sitt hem nuvarande värde.

Alternativt, om du är i överhängande fara för att förlora ditt hem, kan Home Affordable Modification Program eller HAMP ändra ditt låneavtal genom refinansiering, en förlängd låneperiod och, vid behov, huvudminskning för att minska dina betalningar till högst 31% av din bruttoinkomst. Hjälp är också tillgängligt om du kämpar för att betala på en andra inteckning, om du är arbetslös eller om du redan står inför avskärmning. De flesta av dessa lån tillhandahålls av regeringens Making Home Affordable-program, men administreras genom vanliga långivare.

Ett alternativ som vissa husägare har använt tidigare är ett "piggyback" -lån, där ett bostadslån tas ut för 10% av saldot och en primärlån för resten. En sådan ordning kan betyda mer gynnsamma villkor. Men med strängare krav på utlåning kan det vara svårt att hitta en bank eller kreditförening som är villig att göra denna typ av lån.

Cash-out refinansiering

Du kanske har sett reklam för refinansiering som säger "lägg pengar i fickan" eller "få kontanter hemifrån." Dessa kallas utbetalningsfinansiering. Här är det nya lånet större än det gamla lånet, och du får skillnaden i kontanter. Men det är inte gratis - det är ett lån från ditt eget kapital. Med andra ord måste du betala tillbaka det.

Även om banker och mäklare kan tänka sig detta som ett bra sätt att betala av skulder, ta en semester eller få college pengar, är problemet att det bara är en tillfällig fix. I själva verket kan du i slutändan betala mycket mer för den "utbetalningen" om du inte har en plan för hur du ska betala tillbaka det.

Till exempel när det är dags att sälja ditt hem kommer du inte att få så mycket av försäljningen eftersom du har en större lånesaldo att betala. Eller, ännu värre, om fastighetsmarknaden minskar kan du bli uppochned i din inteckning och faktiskt skylda banken pengar när du säljer.

Utbetalningsfinansiering har generellt också högre räntor, även om du bara tar ut en "liten" mängd kontanter. Specifikt erbjuder många banker refinansiering för att betala av dina kreditkort. Men detta är ett riskabelt drag där du handlar med osäkra fordringar (kreditkorten) för säkrad skuld (inteckning). Om du inte kan betala din kreditkortsskuld är det värsta som kan hända en domstol om att garnera dina löner. Men om du inte kan betala inteckning förlorar du ditt hem.

Se till att du faktiskt har råd med en inteckning som innehåller din kreditkortsskuld innan du säkrar den skuld i ditt hem. Faktum är att om du har problem med att betala av skuld, kontakta en kreditrådgivare innan du refinansierar din inteckning.

Hur man sparar pengar på att stänga kostnader

Här är några sätt att minimera stängningskostnaderna för en refinansiering:

• Om du behöver en utvärdering och ditt hem har ökat betydligt i värde eller det finns många jämförbara försäljningar i ditt område, fråga din fastighetsmäklare om du kan använda en automatisk bedömning istället för en fullständig bedömning. Detta sparar några hundra dollar.
• Även om du fortfarande kommer att behöva titelförsäkring, fråga om du kan få "reissue" -räntan istället för den fullständiga kursen.
• Se om din nuvarande långivare kan erbjuda dig en refinansiering med lägre ränta innan du tecknar dokument med en ny långivare. De kan kanske ge dig en rimlig affär utan så många kostnader.

Beräkna dina besparingar

Använd en refinansieringsräknare för att ta reda på hur mycket du kan spara. Sätt dig ned med ditt inteckningsuttalande och avgör hur mycket du betalar för fastighetsskatter och husägarförsäkring eftersom dessa belopp inte kommer att ändras när du refinansierar. Men om din fastighet har minskat i värde kan du kanske också sänka din fastighetsskatt.

Därefter får du en siffra för att stänga kostnader från banken eller mäklaren som hanterade din första inteckning. Genomsnittliga stängningskostnader för en refinansiering på 200 000 USD är 3 741 $, men beloppen varierar mycket efter region. Du måste också veta hur länge du har kvar på ditt lån och bestämma om du ska behålla samma låneperiod, eller om du ska förkorta eller förlänga det.

Säg till exempel att Jim har varit i sitt hem och nuvarande inteckning i sju år. Han betalade initialt $ 145 000 för huset och har en månadslån på 916 $ till 6,5%. Även efter sju år betalar han bara 206 dollar av sin rektor per månad, medan 710 $ av hans betalning kommer att ränta. Han är fortfarande skyldig $ 130,897 på sin inteckning.

Han bestämmer sig för att refinansiera och kan få en ränta på 5% och betalar 2 000 $ i stängningskostnader. Han väljer att behålla samma låneperiod och hans nya betalning är $ 799 per månad.

Gamla inteckningar på 6,5%

• Månadsbetalning: 916 $
• Ränta belopp: 710 $
• Huvudbelopp: 206 $

Nytt inteckning till 5%

• Månadsbetalning: 799 $
• Ränta belopp: 545 $
• Huvudbelopp: 254 $

Inte bara kommer Jim att spara 117 $ på sin betalning varje månad, men eftersom han kommer att betala mindre ränta kommer han att betala mer av sin lånesaldo än tidigare. Men när Jim gör sina skatter, kommer han inte ha så mycket bostadsräntor att kräva, och kommer att förlora en viss fördel där. Men beroende på Jims inkomstskattgrupp kan det förlorade skatteavdraget mer eller mindre tvätta med den snabbare takt som han betalar upp huvudstaden. Med andra ord kommer det att ta Jim ungefär 17 månader att jämna ut, varigenom han återbetalar sina 2 000 dollar i stängningskostnader.

Hur som helst, kör siffrorna för när du ska bryta jämnt baserat på hur mycket du sparar varje månad, hur mycket kapital du ska bygga och hur mycket av ett skatteavdrag du kommer att ge upp med den lägre räntan. Först då kan du bestämma när du troligtvis kommer att bli jämn för din situation.

Slutord

Eftersom du ansöker om refinansiering kommer att skada din kreditpoäng, avgör om du sannolikt kommer att kvalificera dig eller inte innan du skickar in din ansökan. Om det verkar osannolikt kanske du vill vänta tills ditt hems värde ökar, din kredit värdering förbättras eller din skuld till inkomstkvot minskar. Planera också i förväg om du vill ansöka om ett annat lån, till exempel ett billån, som kommer att påverka din förmåga att refinansiera.

Sedan, när du har bestämt att du kommer att kvalificera dig, granska din ekonomiska situation, inklusive ditt inteckning uttalande, och vad du vill åstadkomma med en refinansiering. Var kristallklar på dessa punkter när du diskuterar alternativ med en hypoteksmäklare eller bank och kom ihåg att inte uteslutande fokusera på någon sak, till exempel ränta eller betalning, eftersom du kan hamna i en viktig del av det lån du accepterar.

Viktigast av allt, lita på din egen bedömning av din nuvarande inteckning i förhållande till de nya offerten du får, och kör siffror på var och en av dem för att avgöra vilken som är mest meningsfull enligt dina mål.

Har du någonsin refinansierat din inteckning? Vilka var de viktigaste faktorerna som ledde till ditt beslut och hur mycket slutade du spara?