7 alternativa fastighetsinvesteringar som de flesta ignorerar (och hur man investerar i dem)

Du hoppade antagligen direkt till fastighetsinvesteringar (REIT), långsiktiga hyresfastigheter köpta genom ett företag som Roofstock, och kortsiktigt husvippning. Dessa är alla rimliga strategier, och de som jag har använt mig själv genom åren.

Men bara för att de är de mest populära alternativen, betyder det inte att de är de enda - eller till och med de mest lönsamma - sätten att investera i fastigheter. Faktum är att mindre kända nischer ofta ger bättre avkastning på alla marknader eller tillgångsslag. Affärsguruer kallar dessa "blå hav" - vilket innebär att det finns mindre blod i vattnet från konkurrens - och pipar med fånga fraser som "rikedomarna är i nischer."

Om du är fascinerad av fastigheter men vill utforska blåare vatten, titta närmare på dessa mindre kända strategier för investeringar i fastigheter. Konventionellt är det tråkigt.

1. Samarbetsplatser

Med kollegor som skyrocketing i popularitet, är det svårt att tro att branschen är lite mer än 10 år gammal.

Det första samarbetsutrymmet i världen debuterade i San Francisco 2005, och under de närmaste åren dyker upp fler och fler utrymmen i dyra städer som London och New York. En liten handelsgrupp öppnade och höll den första industrikonferensen 2009, Global Coworking Unconference Conference.

Branschen har accelererat sedan dess, från att vara en frän rörelse bland solopreneurs och frilansare till att bli en av de största trenderna på decenniet inom kommersiella fastigheter. Branschen fördubblats från 2015 till 2018, och analytiker förutspådde över 1 miljon medlemmar i USA ensam år 2022, enligt handelsgruppen Coworking Resources. Fastighetsrådgivningsföretaget JLL rapporterar att flexibla kontorsytor har vuxit snabbare än något annat branschsegment med i genomsnitt 23% per år sedan 2010.

Coworking utrymmen är en win-win för alla inblandade. Medlemmar kan dela kontorskostnader, även om de är enskilda frilansare som bara letar efter en plats att bjuda på sina bärbara datorer. Startups kan lägga till eller subtrahera kontorslokaler på ett flexibelt sätt. Kontorslokalleverantörer kan hyra ut fler skrivbord än de faktiskt har eftersom inte alla skrivbord kommer att vara upptagna hela tiden.

Märkligt nog har den snabbast växande kundbasen för samarbetsplatser förskjutits från frilansare och nystartade företag. Enligt den multinationella samarbetsgiganten WeWork, som rapporterats av Curbed, har företag lett till ökningen i registreringar under de senaste åren.

Hur man investerar i coworkingutrymmen

Det enklaste sättet att investera i samarbetsplatser är genom att investera i REIT som inkluderar dem. Exempel inkluderar Boston Properties (BXP) och Washington REIT (WRE). Dessa kan köpas via de flesta investeringskonton som Du investerar av J.P. Morgan.

Eller så kan du ta ett mer praktiskt tillvägagångssätt. Om du för närvarande äger eller hyr kontor, men inte använder allt, varför inte hyra ut det? Du skulle verkligen inte vara ensam. Nästan två tredjedelar av alla samarbetsplatser i USA är sidoföretag för sina ägare, per handelspublikation Deskmag.

Alternativt kan du svänga efter stängslarna och starta ditt eget dedikerade samarbetsutrymme. Affärsplanen är knappast utarbetad: Du hyr kontorslokaler och hyr ut den vid kontoret, skrivbordet eller lounge med delad åtkomst.

Som ägare av ett litet företag arbetar jag själv från ett samarbetsplats och jag älskar det. För under 100 $ per månad får jag tillgång till dyra kontorslokaler dygnet runt, utsikt över stränder och mangroveskog och obegränsat kaffe och te.

Arbetsvärlden förändras. En CNBC-studie 2018 visade att 70% av kontorsanställda över hela världen nu telekommuterar minst en dag per vecka. Allt oftare sker arbete på distans och inte alla avlägsna arbetare vill arbeta från sitt vardagsrum.

2. Rått land

Att investera i rå mark kommer med massor av förmåner, inte alla uppenbara.

För det första är det mycket mer praktiskt än bostäder eller kommersiella fastigheter. Inga telefonsamtal från midnatt från hyresgäster som klagade över att en glödlampa brann ut; inga reparationer eller underhållssamtal.

Det kostar också nästan ingenting att underhålla. Om du köper rå mark kontant är din enda löpande kostnad fastighetsskatter - som ofta är låga för rå mark på grund av den relativt billiga prislappen.

Konkurrens om markinvestering visar sig i stort sett inte på många områden. När du närmar dig en ägare om att köpa obebyggd mark är du i vissa fall den första personen som någonsin gjort det. Ägare av rå mark tjänar inga inkomster från det, så de accepterar ofta pengar på dollarn.

Hur man investerar i Raw Land

Markinvesterare har flera strategier till sitt förfogande. Den första är att göra ingenting. Du kan köpa och hålla marken och vänta med att sälja den tills efter att den uppskattats.

Du kan också vända mark om du köper det under marknadsprissättning. En markinvesterare som jag känner köper mark med rabatt och erbjuder sedan säljarfinansiering till köpare. Han säljer marken till en premie och tar ut extremt höga räntor eftersom han kan. Marklån ​​regleras inte som inteckningar och är svåra för köpare att låna, så många köpare är villiga att betala höga räntor. Och om de är standard är avskärmningsprocessen snabbare än för bostäder.

Alternativt kan du förbättra marken på något sätt. Ett alternativ är att gå igenom rättighetsprocessen, att fastigheten har omgjort, eventuellt installera vatten- och avloppsledningar, dela upp den eller en kombination av dessa. Du kan sedan sälja marken närmare att vara "byggbar", eller så kan du bygga på den själv som utvecklare. Om du väljer det senare kan du antingen hålla fastigheten som en långsiktig hyra eller sälja den efter avslutad.

Naturligtvis säger ingen att du måste bygga något för att förbättra marken. Du kan odla marken för jordbruks- eller annan användning som inte utvecklas och antingen inneha eller sälja den.

De flesta fastighetsinvesterare skulle undvika att investera i mark eftersom de inte förstår det. Men med grundutbildning och utbildning kan köpare snabbt lära sig att utvärdera och investera i rå mark, tillsammans med fallgroparna som ska undvikas. Var särskilt försiktig med zonering; Det är inte alltid möjligt att regonera mark, och många kommuner sätter begränsningar för zonering.

För att granska marklistor, försök AcreTrader eller LandWatch.

3. Tillverkade hem

Liksom rå mark undviker många människor mobila och tillverkade hem eftersom de inte är sexiga. De är faktiskt så osynliga att vissa investerare tittar ner på näsan på själva idén. Detta passar tillverkade heminvesterare helt fint; de får skratta hela vägen till banken.

Det är värt att pausa för att nämna att det finns en teknisk skillnad mellan tillverkade hus och husbilar. I juni 1976 började avdelningen för bostäder och stadsutveckling (HUD) reglera husbilar, som tidigare i stort sett varit oreglerade. Fabriksbyggda bostäder byggda efter 1976, som är föremål för byggkoder, benämns ”tillverkade bostäder”, medan ”husbilar” avser oreglerade rörliga strukturer som byggdes före 1976. Med det sagt använder de flesta fortfarande termerna utbytbart..

Tillverkade bostäder kan antingen anslutas permanent till det land de sitter på, eller så kan de sitta i parker. Husvagnsparker tar vanligtvis en månatlig hyreskostnad för partiet, som ofta inkluderar vatten, avlopp och skräp. När du köper ett tillverkat hem i en park, köper du nästan alltid hemmet, inte marken (mer på mobilhemmapark som investerar inom kort).

Hur man investerar i tillverkade hem

Den vanligaste investeringsstrategin för tillverkade bostäder är köp och håll. En investerare köper hemmet, antingen med marken eller hemmet endast om det är i en park, och tecknar ett långsiktigt hyresavtal med en hyresgäst.

Liksom med traditionella hyresfastigheter finns det större och mindre tillverkade hus, under alla förhållanden, med ett brett utbud av ytbehandlingar och inventarier. Vissa är vackra moderna hem med vackra bekvämligheter; andra är husrum.

Parker varierar också avsevärt i kvalitet, och även om investerare alltid kan flytta hemmet är det inte en trivial process; det kan kosta mer än själva huset att flytta det. Vissa parker inför också åldersbegränsningar, till exempel 55 år och äldre, så gör dina läxor på parken, och inte bara hemmet, innan du köper.

För att söka efter tillverkade hemlistor, kolla in Sälj snabbt av ägaren eller Homes.com.

4. Mobilhemmaparker

Istället för att köpa en enskild mobil eller tillverkad hem kan du köpa hela husbilar. På så sätt köper du både mark- och parkbranschen. Du tar ut en månadsavgiftsavgift, som kan inkludera vissa verktyg. Om en hyresgäst inte betalar hyran, ansöker du om eviction som du skulle göra med andra hyresföretag.

Liksom att köpa tillverkade bostäder, tycker många fastighetsinvesterare att köpa husbilpark en unsexy-verksamhet och ignorera det. Detta skapar en möjlighet för investerare som inte bryr sig om att äga tillgångar så olika som husbilar.

En fördel med att investera i husvagnsparker är att du inte behöver underhålla husen själva eftersom du inte äger dem. Allt du behöver göra är att underhålla de gemensamma områdena och grunderna och hålla vatten och avlopp igång. Det ger låga kostnader och kostnader och höga vinstmarginaler.

Omsättningsnivån tenderar också att vara lägre i husvagnsparker än i andra hyresfastigheter eftersom det kostar så mycket pengar att flytta ett tillverkat hem. När någon köper ett husbil är de en husägare och vanligtvis förblir de sade. Omsättningen är där det mesta av arbetet, och de flesta av utgifterna, ligger för den typiska hyresvärden, så en lägre omsättningsgrad är en enorm fördel.

Hur man investerar i husbilar

Som de flesta saker i livet kan du köpa husbilar på nätet. Den mest populära webbplatsen för att köpa och sälja parker är Mobile Home Park Store, som har flera hundra parker som är listade för försäljning vid varje tidpunkt. Du kan också köpa husvagnsparker på en kommersiell fastighetsgigant LoopNet. Ibland kan du också hitta parker för auktion på Auction.com eller eBay. Gör noggrann noggrannhet innan du beskjuter ut några pengar, särskilt genom en peer-to-peer-försäljningstjänst som eBay. Använd alltid ett ointresserat företag från tredje part för att verifiera och överföra titel.

Naturligtvis begränsar många fastighetsinvesterare sig inte till vad som är noterat. Oåterkallade investerare använder direkt mail, kallsamtal eller till och med personliga besök.

Mobilhemmaparker kan generera en enorm mängd intäkter, vilket innebär att de ofta är dyra. Var beredd att betala sju siffror för en park på en önskvärd plats med betydande intäkter.

Som en slutanmälan erbjuder husbilsparker ytterligare intäktsmöjligheter för kunniga företagare. Parkägare kan installera tvättstugor, mini-marts eller andra tjänster på plats för att generera ytterligare kassaflöde från sina parker.

5. Webbplatser för Crowdfunding för fastigheter

Ett nyligen tillägg till katalogen över fastighetsinvesteringsalternativ erbjuder crowdfunding-webbplatser ofta en stark avkastning till investerare.

Olika fastighetsmängdsfinansieringswebbplatser följer olika investeringsmodeller. Vissa har en gemensam pool eller flera stora poolade fonder som betalar alla investerare samma avkastning. Fonden köper, uppdaterar, förvaltar och säljer ibland fastigheter med medel som samlas in från allmänheten. Det är ungefär som att investera i ett REIT, förutom att det är mindre reglerat av SEC och inte krävs att betala ut 90% av nettovinsten i utdelningar.

Alternativt tillåter vissa crowdfunding-webbplatser för fastigheter investerare att finansiera köp av specifika fastigheter. Ju högre risk för låntagare, egendom eller båda, desto högre är den erbjudna avkastningen. Men det finns en behaglig öppenhet i denna crowdfunding-struktur, även om investerare faktiskt inte har någon ytterligare kontroll över fastighetens renovering eller förvaltning.

En annan viktig skillnad från REIT är bristen på likviditet. Eftersom REITs handlas offentligt kan investerare köpa och sälja dem direkt. Men crowdfunded-skulder handlas inte offentligt, och när du investerar gör du det under minst en lägsta investeringsperiod - vanligtvis minst sex eller 12 månader.

Hur man investerar i fastighetsmässig finansiering av webbplatser

Ett öppet ord av försiktighet: De flesta webbplatser för crowdfunding för fastigheter accepterar endast medel från ackrediterade investerare. Om du inte vet vad en ackrediterad investerare är, är du förmodligen inte en. Dessa är rika investerare med ett nettovärde på över 1 miljon dollar eller en årlig inkomst på över 200 000 dollar.

Med det sagt finns det en handfull webbplatser för crowdfunding för fastigheter som är specialiserade på att arbeta med icke-ackrediterade investerare. Två crowdfunding-webbplatser som investerar direkt i fastigheter genom en fond är Fundrise och stREITwise. Fundrise accepterar en lägsta investering på endast $ 500 och betalar avkastning från 8,7% till 12,4%. RealtyMogul kräver minst 1 000 $ och har betalat cirka 8% i månatliga distributioner sedan starten.

För att investera i specifika fastighetsprojekt som en icke-ackrediterad investerare, kolla in Groundfloor. Du kan investera med så lite som $ 10 och tjäna avkastning från 5% till 25%, beroende på fastighet och låntagare. Dessa lån varierar vanligtvis från sex till 12 månader, vilket gör åtagandet relativt kort.

Alternativt kan du investera i jordbruksmark genom AcreTrader. Jordbruksmark blir snabbt en populär investering eftersom det sedan 1990 aldrig haft en negativ årlig avkastning. Om du faktiskt hade investerat 10 000 dollar i jordbruksmark 1990, skulle det vara värt nästan 200 000 dollar idag.

Som alltid, gör dina läxor innan du investerar pengar med en crowdfunding-webbplats. Fråga om standardräntor och var särskilt uppmärksam på tidsåtagandet för medel.

6. Privata anteckningar

En anteckning är ett juridiskt dokument som förklarar ett lån från en part till en annan. När du till exempel lånar en inteckning är ett av de handlingar du undertecknar vid avvecklingen. Många fastighetsinvesterare finansierar sina affärer genom att låna pengar från individer snarare än banker. De undertecknar en privat sedel med en enskild investerare, lånar pengar till vilken ränta som helst och andra lånevillkor som båda parter håller med om.

Jag investerar pengar i privata sedlar. Till exempel finns det ett par i Ohio som gick i pension innan de fyllde 30 tack vare sina hyresfastighetsintäkter, men de har inte slutat köpa nya fastigheter för att bygga ännu mer passiva inkomstströmmar. Jag har för närvarande 10 000 dollar investerat med dem till 10% ränta, och vi har båda varit nöjda med arrangemanget. De har flexibel finansiering från individer, och deras investerare - inklusive mig - tjänar en stark och pålitlig avkastning.

Ändå är det inte utan risk. Om låntagarna betalar mitt lån är mitt enda sätt att ta dem till domstolen, vinna en dom och sedan försöka samla in den dom.

Hur man investerar i privata sedlar

Till skillnad från de flesta av alternativen på denna lista fungerar privata anteckningar främst på förtroende. Du investerar pengar med någon som du känner personligen som har visat en tydlig och imponerande prestanda för deras framgång med fastighetsinvesteringar - med andra ord någon du litar helhjärtat på att betala dig tillbaka.

Om du inte känner några fastighetsinvesterare börjar du fördjupa dig i branschen. Gå med i en lokal klubb för fastighetsinvesteringar och delta i varje möte flera månader i rad. Nätverk med lokala nyckelfärdiga säljare, grossister och fastighetsmäklare som är specialiserade på att arbeta med investerare. Fördjupa dig i det lokala samhället för fastighetsinvesteringar. Det bör snabbt bli klart vem som har varit runt kvarteret ett tag och har en etablerad meritlista av framgångsrika investeringar. Lär känna dessa människor bättre. När du bygger en relation med dem kan du diskutera möjligheter att investera pengar med dem, som långivare eller till och med som partner.

Alternativt kan du köpa privata anteckningar online via webbplatser som Note Investor. Var noga med att veta alla låntagare noggrant innan du överlämnar dina hårt förvärvade kontanter.

7. Fastighetssyndikationer

I en fastighetssyndikering fungerar en "operatör" eller "sponsor" som den främsta fastighetsinvesteraren och letar efter tysta partners för att investera pengar. Dessa tysta partners är kända som "medlemmar" eller "begränsade partners." Till skillnad från med en crowdfundingswebbplats eller privat not, lånar dessa begränsade partners inte bara pengar; de blir verkliga partners med en bråkdel av ägandet.

Föreställ dig att Odelia hittar en hyreshus som hon vill köpa för 2 miljoner dollar. Hon har 500 000 $ av sina egna pengar att investera och beslutar att samla in de övriga 1,5 miljoner dollar genom en fastighetssyndikering. Som operatör låter Odelia dig veta om affären. Du vet att hon har erfarenhet av dessa typer av investeringsprojekt, så du sätter upp 100 000 dollar, och Odelia samlar in resten av pengarna från en handfull andra investerare.

Eftersom du lägger upp 5% av pengarna köper du en ägarandel på 5% i hyreshuset. Detta äganderätt erbjuder ett större skydd för din investering. Och eftersom du är en verklig ägare, inte bara en långivare, får du alla skattemässiga fördelar som fastighetsinvesterare ger, inklusive avdrag ovanför linjen, avskrivningar, 20% genomgångsavdrag och möjligheten att skjuta upp skatter på realisationsvinster med ett 1031-utbyte.

Hur man investerar i fastighetssyndikationer

Vanligtvis är det bara ackrediterade investerare som kan investera i fastighetssyndikationer. Om du är en ackrediterad investerare kan du få tillgång till dessa exklusiva projekt i större skala för fastighetsinvesteringar genom att lära känna lokala investerare som är specialiserade på dem. Vem investerar i hyreshus i ditt område? I kommersiella höghus? Leta efter icke-företagsköpare av kommersiella fastigheter och nätverk med dem. Medan de kan eller inte kan delta i de lokala klubbmöten för fastighetsinvesteringar, kan andra investerare där berätta för dig vem som verkar i den lokala nischen.

Innan du investerar pengar, se till att du förstår villkoren för affären. De flesta fastighetssyndikationsprojekt är långsiktiga åtaganden, där investerare inte bara kan sälja ut när de känner för det.

Slutord

Några av de alternativa fastighetsinvesteringarna ovan är lättare att köpa in än andra. De flesta kräver antingen specifik kunskap, ett specifikt nätverk, ackrediterad investererstatus eller en kombination av de tre. Men för dem som är villiga att investera lite tid i att lära av eller nätverka med fastighetsinvesterare kan avkastningen visa sig vara större än genomsnittet värdepapper.

De två enklaste alternativa fastighetsinvesteringarna ovan är crowdfunding-webbplatser och REITs som investerar i samarbetsplatser. Överväg att börja där, och om du gillar det du hittar, fortsätter du att utöka din kunskap om den breda världen av alternativa fastighetsinvesteringar.

Vilka alternativa fastighetsinvesteringar är du mest intresserad av? Varför?