5 typer av fastighetsägande - Vilket är bäst för dig?

Oförutsedda komplikationer kan uppstå när du har egenskaper och tillgångar med titeln på sätt som skapar konflikt i en familj (vem får vad eller hur mycket) eller ersätter bestämmelser du gör i din testament. Dessutom kan betydande skattemässiga fördelar erhållas - eller förloras - beroende på karakteriseringen av din egendom.

För att undvika komplikationer är det klokt att känna till de olika ägarklassificeringarna.

Former för fastighetsägande

1. Enskilt ägande

Enskilt ägande inträffar när en enskild person äger ett fullständigt intresse i en egendom eller tillgång. Ägandet överförs från en person till en annan genom överföringsdokument eller genom lagarna om tarmövergång. Om ägaren försvinner ingår hans eller hennes intresse i fastigheten eller tillgången i boet. Fastighetsskatter och skatteavgifter kan minska värdet på den egendom om ingen annan planering har ägt rum.

Ett positivt är att mottagaren av fastigheten får ett fullständigt steg i grundvärdet. Det innebär att det inte kommer att finnas någon kapitalvinst att oroa sig för om arvingen säljer tillgången eftersom arvingen får fastigheten till nuvarande marknadsvärde.

Till exempel, om ett barn ärver sina föräldrarnas hem när det nuvarande marknadsvärdet är $ 500 000, kommer barnets skattegrund i fastigheten att vara $ 500 000, även om föräldrarnas grund endast var $ 250 000 (vilket innebär att huset köptes för $ 250 000) ). På detta sätt undviker barnet kapitalvinster på $ 250 000 om han eller hon säljer. Som sagt, det aktuella marknadsvärdet för bostaden ingår i värdet på den avlidens egendom.

2. Gemensam hyresgäst

Gemensamt hyresavtal är när två eller flera personer delar lika, odelade intressen i fastigheter. Gemensamt hyresavtal är inte begränsat till makar - vem som helst kan dela gemensamma intressen, men det finns en skatteförmån när detta arrangemang endast delas mellan man och hustru (kvalificerad gemensam hyresgäst). När en tillgång ägs av makar överförs värdet på den avlidne makeens egendom till den efterlevande makan utan skifterätt och inga skattekonsekvenser. Detta liknar processen för gemensam hyresrätt med överlevnadsrätt (JTWROS).

Ett gemensamt fastighetsintresse kan inte överföras genom traditionella dokument, till exempel ett förtroende eller en testament. Om en ägare dör, övergår ägarintressen direkt till den överlevande ägaren.

Men när ägarna är det inte gift, ingår hela värdet på fastigheten i den avlidnas egendom. Dessutom måste fastigheten gå igenom skiftprocessen. Detta kan fånga människor utan vakt och understryker varför du behöver lära dig om de olika ägarformerna.

Det är intuitivt att tro att endast den avlidnas andel av tillgångarna skulle inkluderas i boet, men detta är inte fallet om tillgången hålls i gemensam hyresgäst. Som ett resultat måste andra ägarformer användas för att minimera skatter och undvika skifterätt. Om du inte är gift med den person som du planerar att dela gemensamt ägande av en tillgång, är gemensamt hyresföretag troligen inte den bästa typen av ägande för tillgångarna..

3. Gemensam hyresgäst med överlevnadsrätt (JTWROS)

En annan form för samägande av fastigheter är gemensam hyresrätt med överlevnadsrätt. Gemensamma hyresgäster har också en odelad rätt att njuta av fastigheten. När en gemensam hyresgäst dör övergår den personens intresse till de återstående gemensamma ägarna. Men medan en gemensam hyresgäst lever, kan han eller hon överföra intressen till en annan person.

Till exempel lämnar en far ett fritidshus till sina tre barn, Tom, Sara och David, med huset under en JTWROS ägarstatus mellan dem. Tom dör först, och hemmet ägs nu av Sara och David fullständigt och lika. Toms intresse övergår inte till några arvingar. När Sara dör äger David stugan helt. Ägarandelen går utan att gå genom skifterätt.

Det finns några olika skattescenarier i JTWROS. Med hjälp av ovanstående exempel, när varje person passerar, får andra ägare en förstärkning i värde endast på den avlidnas del av fastigheten. Så om ägarna säljer fastigheten kommer de fortfarande att ha kapitalvinster på sin del av tillgången. Detta kan få allvarliga konsekvenser i situationer där de överlevande ägarna beslutar att sälja tillgången.

4. Hyresrätt gemensamt

Gemensamma hyresgäster äger ett odelat intresse för fastigheter mellan två eller flera personer. Till skillnad från andra former av gemensamt ägande kan dessa intressen ägs i olika procentandelar.

Gemensam hyresgäst kan överföra sitt intresse till andra med traditionella dokument. Räntan övergår dock inte till de andra ägarna enligt lag - vilket innebär att om tre personer äger ett fritidshus som hyresgäster gemensamt och en ägare dör, vidarebefordras inte personens ägarandel automatiskt till de andra ägarna. Dessutom går den avlidne intressen genom skifterätt, till skillnad från JTWROS. Detta kan orsaka problem om de andra ägarna vill lägga ut fastigheten till försäljning, eftersom de inte kommer att kunna göra det förrän skifterättsprocessen är klar.

När skiljedagen är klar hanteras skatter på följande sätt: Den avlidens intresse i fastigheten går till hans eller hennes arvingar, och arvingarna får det intresset på en intensiverad grund, eller det aktuella marknadsvärdet. Värdet på den avlidens intresse ingår i hans eller hennes gods. Om fastigheten säljs kommer skatter att baseras på hela värdet på fastigheten, vilket innebär att även om ägarna kan fördela sin procentuella vinst / förlust på sina skattedeklarationer, kan IRS komma efter alla om bara en ägare gör det inte betala hans eller hennes del av skatten på vinsten.

5. Gemenskapens egendom

För närvarande har 10 stater gemenskapslagstiftningslagar: Alaska, Arizona, Kalifornien, Idaho, Louisiana, New Mexico, Nevada, Texas, Washington och Wisconsin.

I ett samhällsfastighetsstat ägs inte tillgångar eller inkomster som erhålls under ett äktenskap enbart av någon av makeen. Det betraktas som en del av "gemenskapen" i äktenskapet, och därför äger varje make en lika stor andel. Varje make kan välja att lämna sin del av tillgångarna till en eller flera utsedda arvingar vid dödsfallet. Det finns inga begränsningar för hur varje make kan ge bort sin halva av samhällets egendom (vid döden), och det finns ingen lag som kräver att en person ska lämna sin halva till den efterlevande maken.

Till exempel, i hans testament, kan en gifta sig man överlåta sin del av samhällets egendom till sin ex-fru, och det finns ingenting som hans nuvarande fru kan göra åt det. Men om han ville förmedla ägarintresse till sin ex-fru eller någon annan medan han fortfarande lever, skulle han behöva samtycke från sin nuvarande fru.

Eller, om en man gifter sig i Kalifornien igen, medan han lever, kan han inte överföra intresse i sitt hus eller investeringar som hålls tillsammans med sin nya make till sina barn som hans första hustru föräldrar. Han kan emellertid i sin vilja förklara att hans andel överförs till sina barn när han dör. Om hans nya fru inte vill att det ska hända, har hon liten eller ingen möjlighet att förhindra det.

Att flytta till en ny stat som inte är en gemenskapsegendomstat upphäver inte statusen för gemenskapsegendom och inte heller separering. Lagligen är du fortfarande gift och så har den främmande makan fortfarande samhällsfastigheter på alla förvärvade tillgångar. Skilsmässa är det enda som kan bryta alla nya tillgångar från att inkluderas som samhällsegendom.

Undantag från reglerna för gemenskapsegendom är egendom som förvärvats före ett nytt äktenskap (om det är i en samhällsfastighetsstat - detta är en separat egendom), egendom som förvärvats som en person innan de flyttade till en samhällsfastighetsstat och egendom som erhållits via gåva eller arv äktenskapet.

I egendomskrav ingår den avlidnas andel av samhällsfastigheter i skiften. Om en aktieportfölj värderas till $ 500 000, kommer $ 250 000 att inkluderas i skiften för den avlidne makan, även om vissa stater (som Kalifornien) har olika regler.

Mottagaren av fastighetsintresse får en intensifierad grund för den delen av fastigheten. Det är viktigt att komma ihåg att mottagaren kan väljas av den avlidne - detta i motsats till gemensam hyresgäst (och JTWROS) enligt vilken den överlevande gemensamma hyresgästen (eller hyresgäster) automatiskt ärver den avlidne. Som makar är det inte nödvändigt att skriva in en klausul om överlevnadsrättigheter.

Slutord

Alltför ofta förstår människor inte skillnaderna och förgreningarna i de olika ägarformerna förrän det är för sent att ändra dem. Till exempel, i en ålder där skilsmässor är höga och vanligt förekommande äktenskap, är det viktigt att veta att du är i ett samhällsegendomstat. Det är också klokt att veta vilka former av fastigheter som går igenom skifterätt och vilka inte för att undvika komplikationer och kostnader för skiftande. När du går längs livets väg och bygger dina tillgångar, konsultera en professionell för att skapa en detaljerad, personlig plan som tillgodoser dina behov och underlättar arvsprocessen för dina nära och kära.

Äger du egendom? Vilken typ av äganderätt är det under?